Conflitos no condomínio: assembleia, mediação, julgados de paz, arbitragem e tribunal, por ordem

Barulho, obras, uma garagem usada como arrumos, uma deliberação que alguém não aceita, um administrador que não responde. A maior parte dos conflitos de condomínio resolve-se antes de chegar a um juiz, e a lei desenhou caminhos para isso. Este guia põe-nos por ordem, do mais simples ao mais pesado, com a base legal de cada um.

1. O administrador e a assembleia

O primeiro lugar de um conflito entre condóminos é a assembleia. Qualquer grupo de condóminos que represente pelo menos 25% do capital investido pode convocá-la (artigo 1431.º, n.º 2, do Código Civil), com o assunto na ordem de trabalhos (artigo 1432.º, n.º 4). O administrador regula o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum (artigo 1436.º, n.º 1, alínea h)) e realiza os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (alínea g)). Quando o conflito é com uma deliberação, o primeiro passo é também a assembleia: em 10 dias, o condómino que a não aprovou pode exigir ao administrador uma assembleia extraordinária de revogação (artigo 1433.º, n.º 2).

Muitos conflitos nascem de regras que não estão escritas. O regulamento do condomínio disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns (artigo 1429.º-A) e é o sítio certo para horários, animais, arrumos e obras.

2. Mediação e julgados de paz

Os julgados de paz são tribunais de proximidade com competência para as ações resultantes de direitos e deveres de condóminos, sempre que a assembleia não tenha deliberado a obrigatoriedade de compromisso arbitral para os litígios entre condóminos ou entre condóminos e o administrador (artigo 9.º, n.º 1, alínea c), da Lei n.º 78/2001, na redação da Lei n.º 54/2013). Decidem questões até 15 000 € (artigo 8.º).

Cada julgado de paz tem um serviço de mediação, aberto a qualquer interessado, cujo objetivo é a resolução dos litígios por acordo das partes (artigo 16.º, n.ºs 1 e 2). Recebido um pedido, realiza-se uma pré-mediação, salvo se uma das partes a tiver afastado (artigo 49.º, n.º 1). Se houver acordo, é reduzido a escrito, assinado e homologado pelo juiz de paz, com valor de sentença (artigo 56.º, n.º 1). As condições de acesso à mediação e as custas são fixadas por portaria (artigo 16.º, n.º 4).

3. Arbitragem

Qualquer condómino pode submeter uma deliberação da assembleia a um centro de arbitragem no prazo de 30 dias, contados da deliberação para os presentes e da sua comunicação para os ausentes (artigo 1433.º, n.º 3). A assembleia pode ainda deliberar que os litígios do condomínio passam obrigatoriamente pela arbitragem, o que afasta os julgados de paz para essas ações (artigo 9.º, n.º 1, alínea c), da Lei n.º 78/2001). É uma decisão a ponderar: fecha uma porta mais barata.

4. Tribunal

Contra uma deliberação contrária à lei ou a regulamento, o direito de propor a ação de anulação caduca 20 dias depois da deliberação da assembleia extraordinária de revogação ou, se esta não foi pedida, 60 dias sobre a data da deliberação (artigo 1433.º, n.º 4). Pode ser requerida a suspensão da deliberação nos termos da lei de processo (n.º 5). Nas ações contra os condóminos, a representação judiciária cabe ao administrador ou a quem a assembleia designar (n.º 6).

A dívida de quotas tem um caminho próprio: a ata que fixa o montante anual de cada condómino e a data de vencimento é título executivo (artigo 6.º, n.ºs 1 e 2, do Decreto-Lei n.º 268/94), e o administrador deve instaurar a ação no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento quando a dívida iguala ou excede o indexante dos apoios sociais, salvo deliberação em contrário (n.º 5). O passo a passo está no guia sobre condóminos em atraso.

O dever de informar durante o processo

Sempre que o condomínio seja citado ou notificado num processo judicial, arbitral, de injunção, contraordenacional ou administrativo, o administrador informa os condóminos por escrito ou por correio eletrónico, e volta a informá-los pelo menos de seis em seis meses sobre o andamento, salvo segredo de justiça (artigo 1436.º, n.º 1, alíneas o) e p)).

Por ordem, num resumo

1. Falar com o administrador e pedir o ponto na ordem de trabalhos. Para uma deliberação, exigir a assembleia de revogação em 10 dias.
2. Mediação no julgado de paz, e a ação no julgado de paz até 15 000 €, se a assembleia não impôs a arbitragem.
3. Centro de arbitragem, em 30 dias para uma deliberação.
4. Tribunal: ação de anulação em 60 dias; execução da dívida com a ata.

O Condie guarda, por edifício, o registo dos processos em que o condomínio é parte, com o tipo, a posição do condomínio e o estado, e lembra o administrador da informação semestral aos condóminos.