Assembleia de condóminos em janeiro de 2027: prazos, convocatória e ata

Guia do Condie. Atualizado em 26 de outubro de 2026.

A assembleia ordinária é a reunião anual em que os condóminos discutem e aprovam as contas do último ano e o orçamento das despesas do ano (Código Civil, art. 1431.º, n.º 1). Aqui estão o que a lei exige, a ordem de preparação, os prazos que se calculam a partir da data que escolher e as minutas. Informação geral, não substitui aconselhamento jurídico.

Resposta rápida · Guia do Condie

A assembleia ordinária reúne na primeira quinzena de janeiro, por convocação do administrador (art. 1431.º, n.º 1, do Código Civil), ou, excecionalmente, no primeiro trimestre se o regulamento do condomínio ou uma deliberação da assembleia o permitir (n.º 4). A convocatória é enviada com 10 dias de antecedência e indica dia, hora, local e ordem de trabalhos (art. 1432.º, n.os 1 e 4). A ata é assinada por quem presidiu e subscrita pelos condóminos presentes, e a eficácia das deliberações depende da aprovação da ata (art. 1.º do Decreto-Lei n.º 268/94).

O que a lei exige

Quando: na primeira quinzena de janeiro, por convocação do administrador, para discutir e aprovar as contas do último ano e aprovar o orçamento (art. 1431.º, n.º 1); excecionalmente no primeiro trimestre, se o regulamento do condomínio ou uma deliberação aprovada por maioria o permitir (n.º 4). Reúne também quando convocada por condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido (n.º 2).
Convocatória: carta registada enviada com 10 dias de antecedência, ou aviso convocatório com a mesma antecedência e recibo de receção assinado pelos condóminos (art. 1432.º, n.º 1); por email, para quem o manifestou em assembleia anterior, com o endereço em ata (n.º 2). Indica dia, hora, local e ordem de trabalhos e os assuntos que exigem unanimidade (n.º 4). Os condóminos não residentes comunicam por escrito ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante (n.º 12).
Quórum e maioria: as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (n.º 5). A nova reunião, sem quórum, está nas perguntas frequentes; os restantes casos, no guia de maiorias e quóruns.
Ata: obrigatória, redigida e assinada por quem presidiu e subscrita por todos os condóminos presentes; resume a data e o local, os presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as deliberações com o resultado de cada votação e o facto de ter sido lida e aprovada (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.os 1 e 2). Veja o guia da ata.

Pontos habituais da ordem de trabalhos

Contas e orçamento: as contas do último ano e o orçamento do ano aprovam-se na mesma reunião (art. 1431.º, n.º 1); as despesas pagam-se em proporção do valor das frações, salvo disposição em contrário (art. 1424.º, n.º 1).
Fundo comum de reserva: obrigatório, com pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 4.º, n.os 1 e 2).
Seguro contra incêndio: obrigatório (art. 1429.º); a atualização é anual e a assembleia delibera o montante (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 5.º).
Administrador: eleito e exonerado pela assembleia (art. 1435.º, n.º 1); o cargo é remunerável e, salvo disposição em contrário, dura um ano, renovável (n.º 4).

Como preparar, por ordem

Atualize a lista de condóminos: moradas, emails e quem consentiu em ata em ser convocado por email (art. 1432.º, n.os 2 e 12).
Feche as contas e prepare o orçamento: cabe ao administrador elaborá-lo e prestar contas à assembleia (art. 1436.º, n.º 1, alíneas b e l).
Verifique o seguro e o fundo de reserva e proponha o capital do seguro (art. 1436.º, n.º 1, alíneas c e e).
Escolha a data, o local e se a convocatória já fixa a nova reunião (art. 1432.º, n.os 6 e 7), e redija a ordem de trabalhos com os assuntos que exigem unanimidade (n.º 4); se um ponto precisar de documentos, diga onde se consultam.
Envie a convocatória até 10 dias antes, com prova de receção (art. 1432.º, n.º 1): o calendário abaixo dá-lhe esse último dia.
Recolha as procurações e prepare a folha de presenças com a permilagem de cada fração; na reunião, confirme a convocatória em curso e a permilagem presente e representada, e registe cada votação.
Lavre a ata, recolha as assinaturas e envie-a aos ausentes com prova de receção: para eles, os prazos de 10 e 30 dias do art. 1433.º contam da comunicação.
Execute as deliberações não impugnadas em 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia fixar, salvo impossibilidade fundamentada (art. 1436.º, n.º 1, alínea i).

Prazos para o seu calendário

Escolha a data da assembleia e descarregue um ficheiro .ics com os prazos que a lei fixa em dias a partir dela (dias de calendário). Os prazos de 10 e 30 dias dos ausentes contam da comunicação da ata, não da reunião, e por isso não entram.

Último dia para enviar a convocatória, nas reuniões de 2 a 15 de janeiro de 2027

Reunião a sábado, 2 de janeiro de 2027: enviar até 23 de dezembro de 2026
Reunião a domingo, 3 de janeiro de 2027: enviar até 24 de dezembro de 2026
Reunião a segunda-feira, 4 de janeiro de 2027: enviar até 25 de dezembro de 2026
Reunião a terça-feira, 5 de janeiro de 2027: enviar até 26 de dezembro de 2026
Reunião a quarta-feira, 6 de janeiro de 2027: enviar até 27 de dezembro de 2026
Reunião a quinta-feira, 7 de janeiro de 2027: enviar até 28 de dezembro de 2026
Reunião a sexta-feira, 8 de janeiro de 2027: enviar até 29 de dezembro de 2026
Reunião a sábado, 9 de janeiro de 2027: enviar até 30 de dezembro de 2026
Reunião a domingo, 10 de janeiro de 2027: enviar até 31 de dezembro de 2026
Reunião a segunda-feira, 11 de janeiro de 2027: enviar até 1 de janeiro de 2027
Reunião a terça-feira, 12 de janeiro de 2027: enviar até 2 de janeiro de 2027
Reunião a quarta-feira, 13 de janeiro de 2027: enviar até 3 de janeiro de 2027
Reunião a quinta-feira, 14 de janeiro de 2027: enviar até 4 de janeiro de 2027
Reunião a sexta-feira, 15 de janeiro de 2027: enviar até 5 de janeiro de 2027

Minutas e ferramentas

Gerador de convocatória, em PDF e Word, com o último dia de envio.
Modelos: procuração, recibo de receção e folha de presenças.
Minuta de convocatória, convocatória por email, modelo de ata e prazos para impugnar a ata.

Perguntas frequentes

Até que dia posso enviar a convocatória?

Com 10 dias de antecedência da data da reunião (art. 1432.º, n.º 1, do Código Civil). Para uma reunião a 15 de janeiro de 2027, o último dia de envio é 5 de janeiro de 2027. Escolha a data da sua reunião no calendário desta página para ver a sua.

E se não houver quórum à hora marcada?

Se não comparecer o número de condóminos suficiente e a convocatória não tiver fixado outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, que pode deliberar por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (art. 1432.º, n.º 6).

Um condómino pode fazer-se representar?

Sim, por procurador (art. 1431.º, n.º 3); recomenda-se procuração escrita. Na página de modelos há uma minuta de procuração com instruções de voto por ponto.

A assembleia pode ser feita por videoconferência?

Sim. Sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira, a assembleia tem lugar por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º-A, n.º 1). Se um condómino, fundamentadamente, não tiver condições para participar e o comunicar, a administração tem de lhe assegurar os meios, sob pena de a assembleia não poder ter lugar por esses meios (n.º 2).

Quem assina a ata e quando produz efeitos?

A ata é redigida e assinada por quem presidiu e subscrita por todos os condóminos presentes (Decreto-Lei n.º 268/94, art. 1.º, n.º 1). A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata, esteja ou não assinada pelos condóminos (n.º 3). A assinatura pode ser eletrónica qualificada ou manuscrita (n.º 6), e vale como subscrição a declaração do condómino, por email para o endereço da administração, a concordar com a ata que lhe foi remetida (n.º 7).

Quanto tempo têm os condóminos para contestar as deliberações?

Um condómino que não aprovou a deliberação tem 10 dias para exigir ao administrador uma assembleia extraordinária de revogação e 30 dias para a submeter a um centro de arbitragem, contados da deliberação (presentes) ou da comunicação (ausentes) (art. 1433.º, n.os 2 e 3). A ação de anulação caduca 60 dias sobre a deliberação ou, se foi pedida assembleia extraordinária, 20 dias depois da deliberação desta (n.º 4).

Fontes

Informação geral, não substitui aconselhamento jurídico. Legislação acompanhada pelo Condie.