Maiorias e quóruns em assembleia de condomínio

Metade das deliberações inválidas em condomínios portugueses não falha no mérito, falha na contagem. O sistema tem duas perguntas distintas que se confundem com frequência: quem precisa de estar lá para a assembleia poder decidir, e quantos votos são precisos para aprovar aquele ponto em concreto.

Não se contam pessoas, conta-se permilagem

Este é o ponto que mais confusão gera. O voto em condomínio é proporcional ao valor relativo de cada fração, fixado no título constitutivo em percentagem ou permilagem. Um T3 no primeiro andar pesa mais do que uma garagem, e num prédio com dez frações a maioria pode estar em três delas.

Antes de qualquer assembleia, tenha à mão a tabela de permilagens do título constitutivo. Sem ela não é possível verificar quórum nem apurar votações, e uma ata que não demonstre as duas coisas é contestável.

Quórum: primeira e segunda convocatória

• Primeira convocatória: as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5), o que na prática exige a presença ou representação de condóminos que somem mais de metade do valor total do prédio. Em prédios pequenos com proprietários ausentes, raramente se consegue.
• Segunda convocatória: basta que os presentes representem pelo menos um quarto do valor total, e delibera-se por maioria de votos dos presentes.

É por isto que quase todas as convocatórias fixam desde logo a segunda reunião: a assembleia em primeira convocatória às 18h00 e, não havendo quórum, em segunda às 18h30, trinta minutos depois e no mesmo local, quando está garantida a presença de um quarto do valor (art. 1432.º, n.º 7); a convocatória pode em alternativa fixar outra data (n.º 6). A alternativa seria convocar tudo de novo, com a antecedência mínima outra vez a contar.

Que maioria cada decisão exige

Apurado o quórum, a exigência varia com a matéria. As três categorias que interessam na prática:

• Maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5) ou, em segunda convocatória, maioria dos presentes que representem um quarto do valor (n.º 6): aprovação de contas, orçamento, quotas, eleição do administrador, despesas de conservação. É o regime da esmagadora maioria dos pontos.
• Maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio: inovações, nos termos do artigo 1425.º, n.º 1, do Código Civil. São duas contagens: mais de metade dos condóminos, por cabeça, e dois terços da permilagem. Uma inovação é uma obra que altera ou acrescenta algo em vez de conservar o existente; reparar o que existe não é. A infraestrutura coletiva de carregamento de veículos elétricos paga pelo condomínio continua a ser inovação.
• Maioria dos condóminos que represente a maioria do valor total: colocação de ascensores e instalação de gás canalizado em prédios com pelo menos oito frações (artigo 1425.º, n.º 2) e reconstrução do edifício depois de uma destruição parcial (artigo 1428.º, n.º 2).
• Dois terços do valor total do prédio, sem contagem por cabeça: obras que alterem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício, como marquises ou a cor da fachada (artigo 1422.º, n.º 3), e a mudança de uso de uma fração quando o título não a fixa (n.º 4).
• Sem oposição, ou seja, sem nenhum voto contra dos presentes e representados: proibir atos ou atividades por deliberação da assembleia (artigo 1422.º, n.º 2, alínea d)) e dividir uma fração em novas frações sem autorização no título (artigo 1422.º-A, n.º 3). A repartição das despesas de serviços comuns em partes iguais ou pela fruição, no regulamento, exige a maioria dos condóminos que represente a maioria do valor e também nenhuma oposição (artigo 1424.º, n.º 2).
• Maioria simples dos condóminos: instalação de unidades de produção para autoconsumo (UPAC, os painéis solares nas partes comuns), havendo pelo menos duas frações. É a exceção que a Lei n.º 29/2026, de 23 de junho introduziu no n.º 3 do artigo 1425.º, em vigor desde 1 de julho de 2026. A remoção da UPAC, tal como a colocação de rampas ou plataformas, comunica-se ao administrador com 15 dias de antecedência (n.º 7); a instalação de uma UPAC por um condómino numa parte comum exige comunicação prévia à administração com 60 dias (artigo 85.º, n.º 2, do DL 15/2022). A lei diz "maioria simples dos condóminos"; até confirmação com advogado, o condie conta por cabeça e assinala-o. Só abrange a UPAC: os carregadores de veículos elétricos coletivos ficam nos dois terços.
• Unanimidade: alteração do título constitutivo. Ele define as frações e as permilagens, e ninguém pode ver o seu direito redefinido contra a sua vontade.

Conservação ou inovação

Esta fronteira decide se uma obra passa com maioria simples ou precisa da maioria dos condóminos com dois terços do valor, e é onde mais deliberações se perdem. A pergunta útil é: a obra repõe o prédio no estado em que devia estar, ou acrescenta algo que ele não tinha?

• Substituir a cobertura degradada por uma equivalente: conservação.
• Substituir a cobertura degradada e aproveitar para instalar painéis solares: a parte dos painéis é inovação, mas desde julho de 2026 aprova-se por maioria simples dos condóminos quando se trata de uma UPAC (n.º 3 do artigo 1425.º).
• Pintar a fachada na cor existente: conservação.
• Fechar as varandas com marquises uniformes: inovação.

Quando a obra tem as duas naturezas, o mais seguro é separar os pontos na ordem de trabalhos e votar cada um com a sua regra. Assim, se a inovação não reunir os dois terços, a conservação urgente não fica bloqueada com ela.

Representação e procurações

Um condómino pode fazer-se representar. Aceite procurações escritas, identifique-as na lista de presenças e guarde-as com a ata. A permilagem representada conta para o quórum tal como a presença física, e é frequentemente o que permite reunir em primeira convocatória.

A verificação que evita o problema

1. Antes de abrir a reunião, some a permilagem presente e representada e registe o total.
2. Declare qual a convocatória em curso e confirme que o quórum respetivo está preenchido.
3. Em cada ponto, anote a permilagem a favor, contra e em abstenção, e não apenas o resultado.
4. Nos pontos de inovação, verifique os dois terços do valor total do prédio, e não dos presentes, e também a maioria dos condóminos por cabeça. É um erro comum e invalida a deliberação.

Deliberações validamente tomadas obrigam todos os condóminos, incluindo os que faltaram e os que votaram contra. É essa força que justifica o rigor da contagem.