Maiorias e quóruns em assembleia de condomínio

Metade das deliberações inválidas em condomínios portugueses não falha no mérito, falha na contagem. O sistema tem duas perguntas distintas que se confundem com frequência: quem precisa de estar lá para a assembleia poder decidir, e quantos votos são precisos para aprovar aquele ponto em concreto.

Não se contam pessoas, conta-se permilagem

Este é o ponto que mais confusão gera. O voto em condomínio é proporcional ao valor relativo de cada fração, fixado no título constitutivo em percentagem ou permilagem. Um T3 no primeiro andar pesa mais do que uma garagem, e num prédio com dez frações a maioria pode estar em três delas.

Antes de qualquer assembleia, tenha à mão a tabela de permilagens do título constitutivo. Sem ela não é possível verificar quórum nem apurar votações, e uma ata que não demonstre as duas coisas é contestável.

Quórum: primeira e segunda convocatória

• Primeira convocatória: exige a presença ou representação de condóminos que somem mais de metade do valor total do prédio. Em prédios pequenos com proprietários ausentes, raramente se consegue.
• Segunda convocatória: basta que os presentes representem pelo menos um quarto do valor total, e delibera-se por maioria de votos dos presentes.

É por isto que quase todas as convocatórias marcam as duas horas de uma vez: a assembleia em primeira convocatória às 18h00 e, não havendo quórum, em segunda às 19h00 do mesmo dia. A alternativa seria convocar tudo de novo, com a antecedência mínima outra vez a contar.

Que maioria cada decisão exige

Apurado o quórum, a exigência varia com a matéria. As três categorias que interessam na prática:

• Maioria simples dos votos presentes: aprovação de contas, orçamento, quotas, eleição do administrador, despesas de conservação. É o regime da esmagadora maioria dos pontos.
• Dois terços do valor total do prédio: inovações, nos termos do artigo 1425.º do Código Civil. Uma inovação é uma obra que altera ou acrescenta algo em vez de conservar o existente. Instalar um elevador onde não havia é inovação; reparar o que existe não é.
• Unanimidade: alteração do título constitutivo. Ele define as frações e as permilagens, e ninguém pode ver o seu direito redefinido contra a sua vontade.

Conservação ou inovação

Esta fronteira decide se uma obra passa com maioria simples ou precisa de dois terços, e é onde mais deliberações se perdem. A pergunta útil é: a obra repõe o prédio no estado em que devia estar, ou acrescenta algo que ele não tinha?

• Substituir a cobertura degradada por uma equivalente: conservação.
• Substituir a cobertura degradada e aproveitar para instalar painéis solares: a parte dos painéis é inovação.
• Pintar a fachada na cor existente: conservação.
• Fechar as varandas com marquises uniformes: inovação.

Quando a obra tem as duas naturezas, o mais seguro é separar os pontos na ordem de trabalhos e votar cada um com a sua regra. Assim, se a inovação não reunir os dois terços, a conservação urgente não fica bloqueada com ela.

Representação e procurações

Um condómino pode fazer-se representar. Aceite procurações escritas, identifique-as na lista de presenças e guarde-as com a ata. A permilagem representada conta para o quórum tal como a presença física, e é frequentemente o que permite reunir em primeira convocatória.

A verificação que evita o problema

1. Antes de abrir a reunião, some a permilagem presente e representada e registe o total.
2. Declare qual a convocatória em curso e confirme que o quórum respetivo está preenchido.
3. Em cada ponto, anote a permilagem a favor, contra e em abstenção, e não apenas o resultado.
4. Nos pontos de inovação, verifique os dois terços do valor total do prédio, e não dos presentes. É um erro comum e invalida a deliberação.

Deliberações validamente tomadas obrigam todos os condóminos, incluindo os que faltaram e os que votaram contra. É essa força que justifica o rigor da contagem.