Ata de assembleia de condomínio: o que tem de constar

A ata é o único registo com valor legal do que a assembleia decidiu. Fora dela, uma deliberação é uma recordação de pessoas que podem discordar sobre o que foi combinado. A generalidade dos conflitos de condomínio que acabam em tribunal não começa por uma decisão errada, começa por uma ata vaga.

O que a lei exige

O Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro estabelece que as deliberações da assembleia constam de ata, lavrada em livro próprio ou em folhas numeradas, e assinada por todos os condóminos presentes. Estes dois requisitos, o suporte inviolável e as assinaturas, são o que distingue uma ata de um resumo da reunião.

Conteúdo mínimo

• Identificação do condomínio e a morada do prédio.
• Data, hora e local da reunião, e se está a decorrer em primeira ou em segunda convocatória. Esta distinção determina o quórum aplicável, por isso não é um detalhe.
• Lista de presenças com a permilagem de cada fração representada, e o total. Sem isto não é possível demonstrar depois que havia quórum.
• Ordem de trabalhos, tal como constava da convocatória.
• As deliberações, ponto por ponto, com o resultado da votação: permilagem a favor, contra e abstenções.
• Valores concretos sempre que se aprovem quotas, orçamento, fundo de reserva ou uma obra.
• Assinaturas de todos os condóminos presentes.

Onde as atas falham

Quase sempre no mesmo sítio: escrevem o debate e não a decisão. Frases como "foi discutida a necessidade de obras no telhado e houve concordância geral" não permitem cobrar nada nem obrigar ninguém. O que tem de ficar escrito é a deliberação, com número, prazo e votação.

Compare estas duas redações do mesmo momento:

• Insuficiente: "Aprovou-se o aumento das quotas para fazer face às despesas."
• Suficiente: "Deliberado, por 782 permilagens a favor e 130 contra, fixar a quota mensal ordinária em 45,00 EUR por permilagem-base, com efeitos a 1 de janeiro de 2027, mantendo-se a contribuição de 10% para o fundo comum de reserva."

Modelo de ata

Adapte à realidade do prédio. Os valores e permilagens são exemplos.

ATA N.º __ / ____

Aos __ dias do mês de __________ de ____, pelas __:__ horas, reuniu
em ______________________________ a assembleia de condóminos do
prédio sito em ______________________________________________,
em ____ convocatória.

PRESENÇAS
Estiveram presentes ou representados os condóminos das seguintes
frações, correspondentes a ____ permilagens do valor total do
prédio:

  Fração __  |  ____ ‰  |  ______________________  (presente)
  Fração __  |  ____ ‰  |  ______________________  (representado)

Verificado o quórum exigido, a assembleia foi declarada aberta,
tendo presidido ______________________ e secretariado
______________________.

ORDEM DE TRABALHOS
  1. ______________________________________________
  2. ______________________________________________
  3. ______________________________________________

PONTO 1 ____________________________________________
Discutido o ponto, foi deliberado _________________________
___________________________________________________________.
Votação: ____ ‰ a favor, ____ ‰ contra, ____ ‰ abstenções.

PONTO 2 ____________________________________________
Discutido o ponto, foi deliberado _________________________
___________________________________________________________.
Votação: ____ ‰ a favor, ____ ‰ contra, ____ ‰ abstenções.

Nada mais havendo a tratar, foi encerrada a reunião pelas __:__
horas, e lavrada a presente ata que, depois de lida e aprovada,
vai ser assinada por todos os condóminos presentes.

ASSINATURAS
  ______________________________   Fração __
  ______________________________   Fração __
  ______________________________   Fração __

Depois da assembleia

1. Redija a ata enquanto a reunião está fresca. Uma ata escrita três semanas depois perde detalhe exatamente nos pontos que vão ser discutidos.
2. Recolha as assinaturas dos presentes. Se alguém saiu antes do fim, registe-o na ata em vez de deixar a assinatura em falta sem explicação.
3. Envie cópia a todos os condóminos, incluindo os ausentes, que ficam vinculados às deliberações e precisam de as conhecer.
4. Arquive de forma a que a sequência das atas seja verificável ao longo dos anos. É o histórico do prédio, e muda de mãos quando muda o administrador.

A ata como título executivo

Vale a pena insistir neste ponto porque é o que dá força prática ao trabalho de escrever bem. Nos termos do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94, a ata que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio constitui título executivo contra o condómino que não pague. Não é preciso uma ação declarativa prévia para provar a dívida: a ata é a prova.

Isso só funciona se a ata disser, sem ambiguidade, quanto cada fração deve e a partir de quando. Uma ata bem escrita é a diferença entre uma cobrança que avança e uma discussão que não acaba.