Condóminos em atraso: o que fazer, por ordem

Um condómino que não paga não deixa de ter as despesas: transfere-as para os vizinhos. Enquanto a dívida não é tratada, é o dinheiro de quem paga a horas que está a financiar o prédio inteiro. Por isso a cobrança não é uma questão de conflito pessoal, é uma obrigação de quem administra.

A vantagem que muitos condomínios não usam

O artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94 dá ao condomínio uma ferramenta que a maioria dos credores não tem: a ata da assembleia que deliberou o montante das contribuições constitui título executivo contra o condómino que não pague.

Na prática, isto significa que não é preciso propor primeiro uma ação para o tribunal declarar que a dívida existe. A ata já o prova, e pode avançar-se diretamente para a execução. É uma posição forte, e depende inteiramente de uma coisa: que a ata diga com clareza quanto cada fração deve e desde quando. Uma ata vaga desperdiça esta vantagem.

A sequência

1. Confirmar antes de acusar

Verifique os pagamentos recebidos contra o mapa da fração. Uma parte real dos atrasos são transferências não identificadas, pagamentos atribuídos à fração errada ou referências mal preenchidas. Uma carta de incumprimento enviada a quem pagou custa mais a reparar do que a dívida valia.

2. Contacto informal

Um telefonema ou uma mensagem resolve uma grande parte dos casos, que são esquecimentos e não recusas. Registe a data e o que ficou combinado.

3. Interpelação escrita

Se o contacto informal não resolver, envie carta registada com aviso de receção. Este passo faz duas coisas: dá ao condómino uma última oportunidade formal, e cria a prova de que foi interpelado, que vai ser útil se o processo avançar.

ASSUNTO: Quotas de condomínio em atraso, fração ____

Exmo.(a) Senhor(a) ______________________________

Na qualidade de administrador do condomínio do prédio sito em
______________________________________________, venho por este
meio informar que se encontram em dívida os seguintes valores
relativos à fração ____:

  Período              Descrição              Valor
  ____/____            Quota ordinária        ______ EUR
  ____/____            Quota ordinária        ______ EUR
  ____/____            Quota extraordinária   ______ EUR
                                              ------------
  TOTAL EM DÍVIDA                             ______ EUR

Estes valores resultam das deliberações tomadas em assembleia
de condóminos de __/__/____, cuja ata constitui título
executivo nos termos do artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94,
de 25 de outubro.

Solicito o pagamento no prazo de 15 dias a contar da receção
desta carta, através de:

  IBAN: ______________________________
  Titular: ______________________________
  Referência: fração ____

Não sendo o pagamento efetuado nesse prazo, o condomínio
avançará para a cobrança coerciva do montante em dívida,
acrescido de juros de mora e dos encargos daí decorrentes.

Se considerar que existe erro nos valores indicados, ou
pretender acordar um plano de pagamento, agradeço que me
contacte até ao final do referido prazo.

Com os melhores cumprimentos,

____________________, __ de ______________ de ____

O Administrador,

______________________________________

4. Plano de pagamento

Quando a dívida é grande e a pessoa está de boa fé, um plano escrito é quase sempre melhor do que uma execução: recupera mais, mais depressa e sem custos. Reduza-o a escrito, com valores e datas, e leve o assunto ao conhecimento da assembleia. Um plano acordado em privado, que os restantes condóminos desconhecem, gera desconfiança quando aparece nas contas.

5. Execução

Esgotadas as vias anteriores, avança-se com base na ata. Reúna a ata que aprovou as quotas, o mapa de dívida da fração, o comprovativo da carta registada e o aviso de receção. A partir daqui é trabalho de advogado ou solicitador, e a qualidade dos documentos que entregar determina a rapidez do processo.

O que não fazer

• Cortar serviços. Água, eletricidade das partes comuns, elevador ou acesso. Além de não ser o caminho legal, expõe o condomínio a responsabilidade.
• Expor a pessoa publicamente. Afixar o nome do devedor no hall ou divulgá-lo em grupos de mensagens trata dados pessoais de forma que não é defensável. O mapa de dívidas apresenta-se em assembleia, aos condóminos, que é onde tem lugar próprio.
• Deixar arrastar. É o erro mais caro e o mais comum. A dívida cresce, a memória dos factos degrada-se e a recuperação torna-se mais difícil.

Prevenir

1. Emita a cobrança sempre no mesmo dia do mês. A previsibilidade reduz o esquecimento mais do que qualquer aviso.
2. Use referência por fração em todos os pagamentos, para que nenhum fique por identificar.
3. Leve o mapa de dívidas a todas as assembleias. A transparência regular evita que o assunto exploda uma vez por ano.
4. Aja ao primeiro mês de atraso. Um atraso tratado cedo custa um telefonema; tratado ao fim de dois anos, custa um processo.