Declaração de dívida do condomínio na venda de uma fração

A Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro introduziu no regime da propriedade horizontal uma obrigação que apanha muitos administradores desprevenidos: quando um condómino vai vender a sua fração, o administrador tem de lhe emitir, a pedido, uma declaração escrita do montante de encargos em dívida ao condomínio.

A finalidade é simples e boa: evitar que alguém compre uma fração e só depois descubra que vem com anos de quotas por pagar.

O que a lei exige

• Emissão a pedido do condómino, no prazo de 10 dias.
• Forma escrita, com o montante de todos os encargos em dívida referentes à fração.
• Apresentação no momento da venda, salvo se o comprador declarar expressamente que prescinde da declaração.

Repare que a dispensa é uma faculdade do comprador. O vendedor não pode decidir sozinho que a declaração não é necessária.

Porque é que o prazo de 10 dias é apertado

Porque a declaração quase nunca é pedida com antecedência. É pedida quando já há uma escritura marcada, e um atraso do administrador pode fazer cair um negócio. Para um administrador profissional isso é um risco de reputação; para um condómino que administra o próprio prédio nas horas vagas, é uma chamada telefónica urgente num mau momento.

A defesa contra isso é ter as contas por fração permanentemente atualizadas. Quando o saldo de cada fração está sempre correto, a declaração é uma questão de minutos. Quando não está, os 10 dias gastam-se a reconstruir pagamentos a partir de extratos bancários.

O que deve constar

• Identificação do condomínio e a morada do prédio
• Identificação da fração, com a letra e a descrição predial
• Identificação do condómino titular
• Montante em dívida à data, discriminando quotas ordinárias, quotas extraordinárias e outros encargos
• O período a que as dívidas respeitam
• Data de emissão e assinatura do administrador

Discriminar em vez de apresentar um total único é o que permite ao comprador e ao notário perceber o que está em causa, e evita discussões sobre a composição do valor.

Minuta de declaração

DECLARAÇÃO DE DÍVIDA AO CONDOMÍNIO
(artigo 1424.º-A do Código Civil, na redação da Lei n.º 8/2022)

______________________________________, na qualidade de
administrador do condomínio do prédio urbano sito em
______________________________________________________,
descrito na Conservatória do Registo Predial de ____________
sob o n.º ________ e inscrito na matriz predial urbana sob o
artigo ________,

DECLARA, para os efeitos previstos na lei e a pedido do
condómino ______________________________, titular da fração
autónoma designada pela letra ____, que à presente data:

  (  )  NÃO EXISTEM encargos em dívida ao condomínio
        relativos à referida fração.

  (  )  EXISTEM os seguintes encargos em dívida:

        Quotas ordinárias .................... ______ EUR
        Período: ____/____ a ____/____

        Quotas extraordinárias ............... ______ EUR
        Deliberadas em assembleia de __/__/____

        Outros encargos ...................... ______ EUR
        Descrição: ______________________________________

        TOTAL EM DÍVIDA ...................... ______ EUR

A presente declaração é emitida a pedido do condómino, nos
termos e para os efeitos legais, e reporta-se à situação
existente em __/__/____.

____________________, __ de ______________ de ____

O Administrador,

______________________________________

Do lado de quem compra

Se está a comprar, peça a declaração e leia-a antes da escritura. Se houver dívida, as saídas habituais são o vendedor liquidar antes do ato, ou o valor ser retido do preço e pago diretamente ao condomínio. Qualquer das duas resolve; deixar o assunto em aberto não resolve.

Prescindir da declaração é possível, mas é uma decisão que deve ser tomada com consciência do que se está a dispensar, e não por pressa de fechar o negócio.

Para quem administra

Trate a declaração como parte do trabalho corrente e não como um favor. Registe os pedidos e as datas de emissão: se um dia se discutir se a declaração foi emitida a tempo, esse registo é a sua defesa. E mantenha o mapa de dívidas por fração sempre em condições de ser consultado, porque é dele que a declaração sai.