Convocatória de assembleia de condóminos: regras e minuta

A assembleia de condóminos é o órgão que decide a vida do prédio, e uma convocatória mal feita pode invalidar tudo o que lá se decidir. As regras estão no artigo 1432.º do Código Civil, atualizado pela Lei n.º 8/2022. Este guia resume o que a convocatória tem de conter, como e quando deve ser enviada, e inclui uma minuta pronta a adaptar.

Quem convoca e quando

A convocação cabe ao administrador ou a condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido (art. 1431.º, n.º 2). A assembleia anual, que aprova as contas do ano anterior e o orçamento do seguinte, deve reunir na primeira quinzena de janeiro (art. 1431.º, n.º 1) ou, excecionalmente, até ao fim do primeiro trimestre, se o regulamento ou deliberação da assembleia o permitir (n.º 4). Assembleias extraordinárias podem ser convocadas sempre que necessário.

O que a convocatória tem de conter

• Dia, hora e local da reunião.
• A ordem de trabalhos, com os assuntos indicados de forma clara. A assembleia só pode deliberar sobre o que lá constar (art. 1432.º, n.º 4).
• Os assuntos que só podem ser aprovados por unanimidade dos votos, se os houver (art. 1432.º, n.º 4).
• Se algum assunto exigir documentos (contas, orçamentos, propostas), a indicação de onde e quando podem ser consultados.
• Idealmente, a segunda data de convocação para o caso de não haver quórum à primeira.

Como enviar

A convocatória deve ser enviada com pelo menos 10 dias de antecedência, por carta registada, ou entregue pessoalmente com recibo de receção assinado. Desde a Lei 8/2022, pode também seguir por email, desde que o condómino tenha dado consentimento prévio para esse meio e a receção fique comprovada.

Minuta de convocatória

CONVOCATÓRIA

Assembleia de Condóminos do prédio sito em [morada completa]

Nos termos do artigo 1432.º do Código Civil, convocam-se todos os
condóminos para a assembleia a realizar no dia [data], pelas [hora],
em [local], com a seguinte

ORDEM DE TRABALHOS
1. Apresentação, discussão e votação das contas do exercício de [ano];
2. Apresentação, discussão e votação do orçamento para [ano seguinte];
3. [Outros assuntos];
4. Outros assuntos de interesse geral, sem caráter deliberativo.

Assuntos cuja deliberação só pode ser aprovada por unanimidade dos
votos (artigo 1432.º, n.º 4): [nenhum / ponto __].

Se à hora marcada não estiver presente ou representado o número de
condóminos exigido por lei, a assembleia reunirá em segunda
convocação, no mesmo local, pelas [hora + 30 minutos], deliberando
então por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que
representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

Os documentos relativos aos pontos 1 e 2 podem ser consultados
[onde / como] a partir de [data].

[Localidade], [data de envio]

O Administrador,
[nome]

Erros que invalidam deliberações

• Prazo inferior a 10 dias entre a convocatória e a reunião.
• Envio sem prova de receção (email simples sem consentimento prévio).
• Deliberar sobre assuntos que não constavam da ordem de trabalhos.
• Não convocar todos os condóminos, incluindo os que estão em atraso.

Deliberações tomadas com estes vícios podem ser impugnadas judicialmente por qualquer condómino que não as tenha aprovado.