Prazo para impugnar uma ata de condomínio: os 10, 30 e 60 dias explicados

A pergunta costuma chegar assim: "recebi a ata, quanto tempo tenho para reclamar?". A resposta que circula é "90 dias". A lei diz outra coisa, e diz três coisas diferentes consoante o que se quer fazer. Tudo está no artigo 1433.º do Código Civil.

O que se pode impugnar

Só as deliberações contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, e só a requerimento de um condómino que as não tenha aprovado (n.º 1). Uma deliberação com que simplesmente não se concorda, mas tomada com a maioria certa, sobre um ponto que estava na ordem de trabalhos, não é impugnável.

Os três prazos

1. 10 dias para exigir a assembleia de revogação (n.º 2). O condómino pode exigir ao administrador que convoque uma assembleia extraordinária, a realizar no prazo de 20 dias, para revogar as deliberações inválidas ou ineficazes. Os 10 dias contam da deliberação para os presentes e da comunicação para os ausentes.
2. 30 dias para a arbitragem (n.º 3). Contados da mesma forma, qualquer condómino pode submeter a deliberação a um centro de arbitragem.
3. 60 dias para a ação de anulação (n.º 4). O direito de propor a ação em tribunal caduca 20 dias depois da deliberação da assembleia extraordinária ou, se esta não tiver sido pedida, 60 dias sobre a data da deliberação. Este prazo conta da assembleia para toda a gente, presentes ou ausentes.

Presente ou ausente: a diferença que importa

Quem esteve na assembleia, ou se fez representar por procurador, conhece a deliberação no momento em que ela é tomada: os 10 e os 30 dias começam nesse dia. Quem esteve ausente só a conhece quando lhe é comunicada. As deliberações são comunicadas aos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção ou, para quem o declarou em ata, por correio eletrónico com recibo de receção (artigo 1432.º, n.º 9). É por isso que o administrador tem interesse em comunicar cedo e com prova de receção: enquanto não comunica, os prazos de 10 e 30 dias do ausente não começam.

Exemplo

• Assembleia a 15 de janeiro. Ata enviada aos ausentes a 20 de janeiro, recebida a 22.
• Condómino presente: pode exigir a assembleia de revogação até 25 de janeiro, arbitragem até 14 de fevereiro, ação de anulação até 16 de março.
• Condómino ausente: assembleia de revogação até 1 de fevereiro, arbitragem até 21 de fevereiro, ação de anulação até 16 de março, igual ao presente, porque o prazo de 60 dias conta da deliberação.

O que a recusa de assinar a ata faz, e não faz

Um condómino que não assina a ata não a invalida. A ata é assinada pelo presidente e subscrita pelos condóminos presentes (artigo 1.º, n.º 1, do DL 268/94), mas a eficácia das deliberações depende da aprovação da ata e não das assinaturas dos condóminos (n.º 3). Se o texto não corresponde ao que se passou, o caminho é pedir a retificação por escrito, fazer constar a reclamação na ata seguinte e, se a deliberação for mesmo ilegal, usar os prazos acima. Deixar de pagar quotas "em protesto" não é um meio de impugnação e transforma o reclamante em devedor.

Para o administrador

Comunique as deliberações a todos os ausentes com prova de receção e registe a data. A partir daí, os prazos de cada condómino são calculáveis e a assembleia seguinte já se realiza sem a incerteza de uma impugnação tardia.