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Perguntas

Perguntas sobre condomínios, respondidas com a lei

53 perguntas que quem administra um condomínio em Portugal faz todos os dias. Cada resposta tem poucas frases, o artigo da lei, a data em que foi verificada e a ligação ao guia que a explica por inteiro. Informação geral, não substitui aconselhamento jurídico.

Assembleias

Como convocar uma assembleia de condóminos?

A assembleia de condóminos é convocada por carta registada ou por aviso com recibo de receção assinado, enviados com 10 dias de antecedência (art. 1432.º, n.º 1, do Código Civil). A convocatória indica dia, hora, local e ordem de trabalhos, e informa sobre os assuntos que só podem ser aprovados por unanimidade (n.º 4). O envio por email só vale para o condómino que o tenha declarado em ata anterior, com o endereço, e que devolva recibo de receção (n.ºs 2 e 3, na redação da Lei n.º 8/2022).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Convocatória de assembleia: regras e minuta

Qual é a maioria necessária numa assembleia de condóminos?

Em primeira convocatória, as deliberações são tomadas por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5, do Código Civil), o que na prática exige a presença de mais de metade do valor do prédio. Em segunda convocatória, decide a maioria dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total (n.º 6). As inovações exigem, em regra, a maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total (art. 1425.º, n.º 1), e alterar o título constitutivo exige o acordo de todos (art. 1419.º).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Maiorias e quóruns em assembleia

Como se contam os votos quando não há quórum na primeira convocatória?

Sem a maioria do capital investido na primeira convocatória, a assembleia reúne em segunda convocatória e delibera por maioria dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (art. 1432.º, n.º 6, do Código Civil). A convocatória pode fixar desde logo a data da segunda reunião e, se estiver garantida a presença de um quarto do valor, essa reunião pode ser marcada para trinta minutos depois, no mesmo local (n.º 7). Não se contam cabeças: cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da sua permilagem (art. 1430.º, n.º 2).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Maiorias e quóruns em assembleia

Numa assembleia extraordinária os votos contam-se de outra forma?

Não. As regras de quórum e de maioria são as mesmas em qualquer assembleia: maioria dos votos representativos do capital investido em primeira convocatória (art. 1432.º, n.º 5, do Código Civil) e maioria dos presentes com pelo menos um quarto do valor total em segunda (n.º 6). O que muda com o assunto é a maioria exigida: as inovações pedem a maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total (art. 1425.º, n.º 1) e a alteração do título constitutivo pede o acordo de todos (art. 1419.º).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Maiorias e quóruns em assembleia

Como escrever uma ata de assembleia de condomínio?

A ata da assembleia é assinada por quem presidiu e subscrita por todos os condóminos presentes (art. 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94), em papel ou com assinatura eletrónica qualificada. Indica a data e o local, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos, as deliberações com o resultado de cada votação e que foi lida e aprovada (n.º 2). A ata que fixa as contribuições, com o montante anual de cada condómino e a data de vencimento, é título executivo contra quem não pague (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Ata de assembleia: o que tem de constar

Como convocar a assembleia por email em vez de carta registada?

A convocatória segue por correio eletrónico para os condóminos que o declarem numa assembleia anterior, com o endereço lavrado em ata (art. 1432.º, n.º 2, do Código Civil, na redação da Lei n.º 8/2022). O condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção de cada email convocatório (n.º 3). Quem não o declarou continua a ser convocado por carta registada ou por aviso com recibo assinado (n.º 1), e a antecedência de 10 dias mantém-se.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Convocatória por email: a deliberação que a torna válida

A assembleia de condóminos pode reunir por videoconferência?

Pode. A assembleia realiza-se por meios de comunicação à distância, preferencialmente por videoconferência, sempre que a administração o determine ou a maioria dos condóminos o requeira (art. 1.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94, aditado pela Lei n.º 8/2022). A ata continua a ser assinada por quem presidiu e subscrita pelos presentes, e vale como subscrição a concordância enviada por email, junta ao original (art. 1.º, n.ºs 1 e 7). A eficácia das deliberações depende da aprovação da ata (n.º 3).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Reunião por videoconferência e ata por email

Como impugnar uma ata de condomínio?

Uma deliberação contrária à lei ou a regulamento só pode ser impugnada por um condómino que a não tenha aprovado (art. 1433.º do Código Civil). Tem 10 dias para exigir ao administrador uma assembleia extraordinária de revogação, 30 dias para submeter a deliberação a um centro de arbitragem e 60 dias sobre a deliberação para propor a ação de anulação (n.os 2 a 4). Discordar do mérito não chega, e quem a aprovou não pode impugná-la.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Prazo para impugnar uma ata: 10, 30 e 60 dias

Qual é o prazo para contestar uma deliberação da assembleia?

Os prazos do artigo 1433.º do Código Civil são três: 10 dias para pedir ao administrador uma assembleia extraordinária de revogação, 30 dias para recorrer a um centro de arbitragem e 60 dias sobre a data da deliberação para propor a ação de anulação. Para quem esteve ausente, os prazos de 10 e 30 dias contam da comunicação da deliberação. Não existe um prazo único de 90 dias.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Prazo para impugnar uma ata: 10, 30 e 60 dias

Quando é que uma deliberação da assembleia é nula?

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, nos prazos de 10, 30 e 60 dias do art. 1433.º do Código Civil. A nulidade segue o regime geral: os negócios celebrados contra disposição legal imperativa são nulos, salvo quando outra solução resulte da lei (art. 294.º), e a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado (art. 286.º). Qual dos dois regimes se aplica a uma deliberação concreta decide-se caso a caso, por um centro de arbitragem ou pelo tribunal.

Verificado em 7 de novembro de 2026. Ver o guia: Deliberações nulas e anuláveis da assembleia

Quotas e cobrança

A permilagem de uma fração pode ser alterada?

A permilagem está fixada no título constitutivo (art. 1418.º, n.º 1, do Código Civil), que só pode ser modificado com o acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado (art. 1419.º, n.º 1). Uma deliberação por maioria não chega, e o tribunal não pode suprir o acordo quando a alteração mexe no valor relativo das frações (n.º 2).

Verificado em 8 de novembro de 2026. Ver o guia: Permilagem: como se fixa e como se altera

Como calcular as quotas do condomínio pela permilagem?

As despesas de conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações (art. 1424.º do Código Civil), que é a permilagem fixada no título constitutivo. A quota anual de cada fração é o orçamento aprovado multiplicado pela sua permilagem e dividido por 1000. A soma das permilagens de todas as frações tem de dar 1000 (ou 100, se estiver em percentagem).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Calcular as quotas pela permilagem

O terraço ou a área da fração contam para a permilagem?

A permilagem não é a área. Foi fixada no título constitutivo tendo em conta o valor da fração, o que inclui a área mas também o piso, a exposição solar, as vistas e os anexos, e por isso duas frações com a mesma área podem ter permilagens diferentes. Encontra-a no título constitutivo da propriedade horizontal, na Conservatória do Registo Predial ou no processo de compra (art. 1418.º, n.º 1, do Código Civil), e mudá-la exige alterar o título com o acordo de todos os condóminos (art. 1419.º, n.º 1).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Calcular as quotas pela permilagem

Como calcular o orçamento do condomínio?

O orçamento das receitas e despesas de cada ano é elaborado pelo administrador (art. 1436.º, n.º 1, al. b), do Código Civil) e aprovado na assembleia da primeira quinzena de janeiro, ou do primeiro trimestre se o regulamento ou uma deliberação o permitir (art. 1431.º). As despesas repartem-se pela permilagem de cada fração, salvo as que servem só alguns condóminos e as do elevador (art. 1424.º). A contribuição para o fundo comum de reserva, de pelo menos 10%, acresce às restantes despesas (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Orçamento do condomínio, passo a passo

O que é o fundo comum de reserva e quanto é obrigatório?

Todos os condomínios têm de constituir um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício (art. 4.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94). Cada condómino contribui com, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas, e o fundo é depositado em instituição bancária e administrado pela assembleia (n.ºs 2 e 4). Se a assembleia o usar para outro fim, os condóminos repõem o montante no prazo máximo de 12 meses (n.º 3).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Fundo comum de reserva: a regra dos 10%

Como cobrar quotas de condomínio em atraso?

A ata que deliberou as contribuições, com o montante anual de cada condómino e a data de vencimento, é título executivo contra quem não pague (art. 6.º, n.ºs 1 e 2, do Decreto-Lei n.º 268/94), o que permite avançar para a execução sem ação declarativa. O título abrange os juros de mora à taxa legal e as sanções pecuniárias aprovadas em assembleia ou previstas no regulamento (n.º 3). Com dívida igual ou superior ao indexante dos apoios sociais, o administrador instaura a ação no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia (n.º 5). Cortar serviços a quem não paga não é o caminho legal.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Condóminos em atraso: o que fazer, por ordem

Quanto são os juros de uma quota em atraso?

A taxa é a dos juros legais, 4% ao ano pela Portaria n.º 291/2003, em vigor em novembro de 2026. Quando a ata fixa a data de vencimento da quota, o condómino fica em mora sem interpelação e os juros contam desde esse dia (arts. 805.º, n.º 2, alínea a), e 806.º, n.º 1, do Código Civil). Se a ata não tiver datas, o condómino só fica em mora depois de interpelado (art. 805.º, n.º 1).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Juros de mora e penalizações nas quotas

Como funcionam as penalizações por quotas em atraso?

A assembleia pode fixar penas pecuniárias (art. 1434.º, n.º 1, do Código Civil), em percentagem ou em valor fixo, desde que o total aplicado a cada condómino num ano não exceda a quarta parte do rendimento coletável anual da sua fração (n.º 2). Para a pena ficar abrangida pela ata como título executivo, tem de estar aprovada em assembleia ou prevista no regulamento (art. 6.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 268/94). Perdoar juros ou penas a um condómino é uma decisão sobre dinheiro de todos e vai à assembleia.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Juros de mora e penalizações nas quotas

O que é a imputação de pagamentos nas quotas?

Quando um pagamento não chega para todas as dívidas, cabe ao devedor designar a que dívida se refere (art. 783.º do Código Civil). Sem designação, imputa-se na dívida vencida, depois na de menor garantia, na mais onerosa e na que primeiro se venceu (art. 784.º), o que num condomínio quer dizer, em regra, a quota mais antiga. Despesas, indemnização e juros em dívida absorvem o pagamento antes do capital (art. 785.º).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Imputação de pagamentos: ordinária ou extraordinária primeiro?

Como aumentar as quotas do condomínio?

A lei não usa a expressão quota extraordinária: é uma contribuição deliberada pela assembleia para uma despesa que o orçamento não cobre, repartida na proporção do valor das frações (art. 1424.º, n.º 1, do Código Civil). Uma obra de conservação aprova-se por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5); uma inovação exige a maioria dos condóminos que represente dois terços do valor do prédio (art. 1425.º, n.º 1). A ata que fixa o montante de cada condómino e a data de vencimento é título executivo (art. 6.º do Decreto-Lei n.º 268/94), e as prestações são as que a assembleia deliberar.

Verificado em 7 de novembro de 2026. Ver o guia: Quota extraordinária: maioria, repartição e prestações

Administração e contas

Um condómino pode ser administrador do prédio e ser pago?

Pode. O cargo de administrador é remunerável e tanto pode ser desempenhado por um dos condóminos como por terceiro, por um ano renovável, salvo disposição em contrário (art. 1435.º, n.º 4, do Código Civil). É eleito e exonerado pela assembleia (n.º 1) e mantém-se em funções até haver sucessor (n.º 5).

Verificado em 8 de novembro de 2026. Ver o guia: Administrador que é condómino

A partir de que horas o barulho dos vizinhos é proibido?

O Regulamento Geral do Ruído não fixa uma hora de silêncio. Entre as 23 e as 7 horas, a polícia pode ordenar que o ruído de vizinhança cesse imediatamente; entre as 7 e as 23 horas, pode fixar um prazo para isso (art. 24.º do Regulamento Geral do Ruído, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 9/2007). As obras ruidosas dentro de casa só em dias úteis, das 8 às 20 horas, salvo as urgentes (arts. 16.º e 17.º).

Verificado em 8 de novembro de 2026. Ver o guia: Ruído no prédio

Quais são os deveres e as responsabilidades do administrador de condomínio?

O administrador é eleito e exonerado pela assembleia (art. 1435.º do Código Civil) e as suas funções estão no artigo 1436.º: convocar a assembleia, elaborar o orçamento, cobrar as receitas, efetuar as despesas comuns, prestar contas e executar as deliberações. O mandato é de um ano, renovável, salvo disposição em contrário, e pode ser exercido por um condómino, por um terceiro ou por uma empresa. A Lei n.º 8/2022 obriga-o a emitir, no prazo de 10 dias após o pedido, a declaração de dívida na venda de uma fração, e a informar os condóminos dos processos em que o condomínio seja parte.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Deveres do administrador de condomínio

Como abrir a conta bancária do condomínio?

A conta é do condomínio e titulada em seu nome, com o número de identificação do condomínio, e quem administra apenas a movimenta, nos termos da ata. O fundo comum de reserva tem de estar depositado em instituição bancária (art. 4.º, n.º 4, do Decreto-Lei n.º 268/94). Para mudar quem movimenta a conta, a assembleia delibera os novos signatários e revoga expressamente os poderes anteriores, e o administrador cessante mantém-se em funções até à eleição do sucessor (art. 1435.º, n.º 5, do Código Civil).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Conta bancária do condomínio: a ata que o banco aceita

Como constituir um condomínio do zero?

O regime do condomínio aplica-se desde que o prédio está em propriedade horizontal; o que falta é organizá-lo. Condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem convocar a assembleia (art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil), que elege o administrador (art. 1435.º) e cujas deliberações vinculam também quem não comparece. Depois pede-se o número de identificação do condomínio, abre-se a conta, constitui-se o fundo comum de reserva (art. 4.º do Decreto-Lei n.º 268/94) e contrata-se o seguro de incêndio (art. 1429.º).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Constituir o condomínio quando os outros não querem

Como sair de uma empresa de administração e passar a gestão interna?

O administrador é eleito e exonerado pela assembleia e pode ser um condómino ou um terceiro (art. 1435.º, n.ºs 1 e 4, do Código Civil). Condóminos que representem 25% do capital investido podem convocar a assembleia que decide a mudança (art. 1431.º, n.º 2). O administrador cessante mantém-se em funções até à eleição do sucessor (n.º 5), e o dever de prestar contas e guardar os documentos do condomínio implica entregá-los a quem o substitui (art. 1436.º, n.º 1, als. l) e n)). Se a conta está em nome do condomínio, mantém-se: muda apenas quem a movimenta.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Passar de empresa de condomínio para gestão interna

O regulamento do condomínio é obrigatório?

É obrigatório quando há mais de quatro condóminos e não faz parte do título constitutivo (art. 1429.º-A do Código Civil). Elabora-o a assembleia, por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5), ou o administrador, se a assembleia o não fizer. Disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns, mas não pode proibir o que a lei ou o título constitutivo permitem, e o administrador faculta cópia aos terceiros com direitos sobre as frações (art. 9.º do Decreto-Lei n.º 268/94).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Regulamento do condomínio: o que pode conter e uma minuta base

Quem é responsável pela limpeza das partes comuns?

As regras de uso, fruição e conservação das partes comuns, incluindo horários e limpeza de escadas, elevadores, terraço, garagem e jardim, são matéria do regulamento do condomínio, elaborado pela assembleia ou, na sua falta, pelo administrador (art. 1429.º-A do Código Civil). O regulamento pode exigir a limpeza imediata depois de animais nas partes comuns e a limpeza diária durante obras numa fração. O custo do serviço de limpeza entra no orçamento como despesa comum.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Regulamento do condomínio: o que pode conter e uma minuta base

Quanto tempo tem um condómino para reclamar a conta?

As contas do último ano são discutidas e aprovadas na assembleia da primeira quinzena de janeiro, ou do primeiro trimestre quando o regulamento ou uma deliberação o permitem (art. 1431.º, n.ºs 1 e 4, do Código Civil). Prestar contas à assembleia é função do administrador (art. 1436.º, n.º 1, alínea l)). Quem não concorda vota contra e faz constar da ata: nem o Código Civil nem o Decreto-Lei n.º 268/94 fixam um prazo próprio para reclamar da conta, e a deliberação que as aprova só pode ser impugnada se for contrária à lei ou a regulamento, nos prazos do art. 1433.º.

Verificado em 7 de novembro de 2026. Ver o guia: Aprovação das contas do condomínio

Como resolver conflitos entre condóminos?

Entre condóminos, ou entre um condómino e o administrador, o primeiro lugar para resolver um conflito é a assembleia, que condóminos com 25% do capital investido podem convocar (art. 1431.º, n.º 2, do Código Civil). Os julgados de paz decidem as ações sobre direitos e deveres de condóminos até 15 000 €, salvo se a assembleia tiver deliberado a obrigatoriedade de compromisso arbitral (arts. 8.º e 9.º, n.º 1, alínea c), da Lei n.º 78/2001), e têm um serviço de mediação (art. 16.º). Uma deliberação pode ir a um centro de arbitragem em 30 dias ou ao tribunal em 60 (art. 1433.º).

Verificado em 7 de novembro de 2026. Ver o guia: Conflitos no condomínio: os caminhos, por ordem

Como passar um condomínio de outro programa para o Condie?

Mudar de programa é passar a posição de cada fração numa data, não os anos de movimentos: o mapa de quotas, os saldos por fração, o extrato bancário, o último orçamento aprovado e o saldo do fundo de reserva. O administrador guarda os documentos do condomínio e entrega-os a quem lhe suceder (art. 1436.º, n.º 1, alínea n), do Código Civil), por isso o arquivo do programa anterior exporta-se antes de o desligar. Se o condomínio emitiu faturas como sujeito passivo de IVA, esses documentos conservam-se dez anos (art. 52.º do Código do IVA).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Migrar de outro programa para o Condie

O prédio não tem administrador. Quem fica responsável?

Se a assembleia não eleger administrador e o tribunal não o nomear, as funções cabem obrigatoriamente, a título provisório, ao condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro se tiver oferecido e o tiver comunicado aos demais (art. 1435.º-A do Código Civil). Sem administrador, qualquer condómino pode ainda tratar do regulamento, do seguro obrigatório e do fundo de reserva como administrador provisório, e depois convoca a assembleia para eleger o administrador (art. 10.º-A do Decreto-Lei n.º 268/94).

Verificado em 7 de novembro de 2026. Ver o guia: Prédio sem administrador

Obras, seguro e partes comuns

Infiltração no condomínio: quem paga a reparação?

O telhado e os terraços de cobertura são partes comuns, mesmo quando se destinam ao uso de uma só fração (art. 1421.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil), e a sua conservação é paga por todos na proporção do valor das frações (art. 1424.º, n.º 1). Se a água vem de outra fração, quem tem a coisa em seu poder, com o dever de a vigiar, responde pelos danos, salvo se provar que não houve culpa sua (art. 493.º, n.º 1).

Verificado em 8 de novembro de 2026. Ver o guia: Infiltrações no condomínio: quem paga

Quem paga o desentupimento da coluna do prédio?

As instalações gerais de água são partes comuns (art. 1421.º, n.º 1, alínea d), do Código Civil) e a sua conservação é paga por todos os condóminos na proporção do valor das frações (art. 1424.º, n.º 1). As despesas de partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem (n.º 3).

Verificado em 8 de novembro de 2026. Ver o guia: Canalizações e desentupimentos

Um condómino pode ocupar sempre o mesmo lugar da garagem comum?

As garagens e lugares de estacionamento presumem-se comuns, salvo se o título constitutivo os afetar ao uso exclusivo de um condómino (art. 1421.º, n.os 2 e 3, do Código Civil). Cada condómino pode servir-se da coisa comum, desde que não prive os outros do uso a que igualmente têm direito (art. 1406.º, n.º 1, aplicável pelo art. 1422.º, n.º 1). O regulamento do condomínio pode fixar as regras de uso (art. 1429.º-A).

Verificado em 8 de novembro de 2026. Ver o guia: Estacionamento e ocupação das partes comuns

É preciso autorização para pôr ar condicionado na fachada?

É especialmente vedado aos condóminos prejudicar, com obras novas, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil). As obras que os modifiquem só podem ser feitas com prévia autorização da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (n.º 3).

Verificado em 8 de novembro de 2026. Ver o guia: Ar condicionado na fachada

Carregador de veículo elétrico: o condomínio pode proibir?

Nos termos do artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 93/2025, qualquer condómino pode instalar, a expensas próprias, pontos de carregamento nos locais de estacionamento de um edifício existente, cumprindo os requisitos técnicos. Quando a instalação é feita ou passa numa parte comum, tem de a comunicar por escrito à administração com pelo menos 30 dias de antecedência. O condomínio só se pode opor nos casos previstos na lei, no prazo de 30 dias, por maioria simples do valor total do prédio, e a decisão consta da ata.

Verificado em 7 de novembro de 2026. Ver o guia: Carregador de veículo elétrico no condomínio

É preciso avisar a câmara antes de uma obra no prédio?

Desde 1 de outubro de 2026, sim, mesmo que a obra seja isenta de licença. O promotor informa a câmara municipal até cinco dias antes do início dos trabalhos (art. 80.º-A, n.º 1, do regime jurídico da urbanização e edificação, na redação do Decreto-Lei n.º 108/2026). Ficam dispensadas as obras de conservação exclusivamente no interior dos edifícios ou frações (n.º 3).

Verificado em 7 de novembro de 2026. Ver o guia: Obras no condomínio: o aviso de 5 dias à câmara

As obras do condomínio podem ter IVA a 6%?

As empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis afetos à habitação têm IVA a 6% (art. 18.º, n.º 1, alínea a), e verba 2.27 da lista I do Código do IVA), exceto limpeza, espaços verdes e piscinas e instalações semelhantes. A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados quando excedem 20% do valor global da empreitada.

Verificado em 7 de novembro de 2026. Ver o guia: IVA a 6% nas obras do condomínio

Que benefícios fiscais têm as obras num prédio em ARU?

Os prédios concluídos há mais de 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana, reabilitados com subida de dois níveis no estado de conservação até pelo menos bom, têm isenção de IMI por três anos e isenções de IMT (art. 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais). O proprietário deduz no IRS 30% dos encargos com a reabilitação de imóveis em ARU, até 500 €, com certificação prévia (art. 71.º, n.os 4 e 18).

Verificado em 7 de novembro de 2026. Ver o guia: Benefícios fiscais das obras em ARU

Quanto pode o condomínio cobrar a mais a um alojamento local?

O condomínio pode fixar uma contribuição adicional correspondente às despesas da utilização acrescida das partes comuns, com o limite de 30% do valor anual da quota da fração, deliberada nos termos do artigo 1424.º do Código Civil (art. 20.º-A do Decreto-Lei n.º 128/2014). Proibir o alojamento local para o futuro exige dois terços da permilagem (art. 6.º-B, n.º 5).

Verificado em 7 de novembro de 2026. Ver o guia: Alojamento local no condomínio

Qual é o seguro obrigatório do condomínio?

O seguro contra o risco de incêndio é obrigatório, tanto para as frações como para as partes comuns (art. 1429.º do Código Civil). Outras coberturas, como responsabilidade civil ou danos por água, são muito recomendáveis mas não decorrem dessa obrigação legal. A atualização anual é obrigatória (art. 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94), e um capital abaixo do valor do bem pode reduzir a indemnização na mesma proporção (art. 134.º do regime jurídico do contrato de seguro).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Seguro do condomínio: o que a lei obriga

Quem paga o seguro do condomínio?

A obrigação de segurar recai sobre os condóminos. Se não o fizerem no prazo e pelo valor fixados em assembleia, o administrador deve contratar o seguro e tem direito a reaver deles o prémio (art. 1429.º, n.º 2, do Código Civil). O capital deve corresponder ao custo de reconstrução do edifício, e não ao seu valor de mercado.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Seguro do condomínio: o que a lei obriga

O condomínio pode ter uma só apólice para todo o prédio?

Pode. A obrigação de segurar contra incêndio recai sobre os condóminos, quer quanto às frações quer quanto às partes comuns (art. 1429.º do Código Civil), e quanto às partes comuns é frequente o condomínio contratar uma apólice única, por ser mais simples do que somar apólices avulsas. A apólice revê-se todos os anos, por obrigação legal (art. 5.º do Decreto-Lei n.º 268/94), e o momento natural é a preparação do orçamento.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Seguro do condomínio: o que a lei obriga

Documentos

O recibo de quota precisa de software certificado pela AT?

Não para os recibos de quotas. Para a Autoridade Tributária, o condomínio de um prédio de habitação que se limita à administração das partes comuns não exerce atividade económica para efeitos de IVA (Ofício-Circulado n.º 30111/2009). A obrigação de usar programa certificado diz respeito a faturas emitidas por sujeitos passivos, nas condições do artigo 4.º do Decreto-Lei n.º 28/2019, e passa a interessar quando o condomínio cede partes comuns a terceiros contra pagamento.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Recibos de quotas: o que a lei exige

O administrador pode recusar passar recibo de uma quota?

Quem paga tem o direito de exigir quitação a quem recebe, e pode exigi-la depois do pagamento (art. 787.º do Código Civil). O administrador tem o dever de cobrar as receitas e prestar contas (art. 1436.º). Um extrato ou a transferência provam que o dinheiro saiu; o recibo prova a que quota o pagamento foi imputado. A lei não fixa um prazo em dias para o emitir, e a prática é a assembleia fixar um e fazê-lo constar da ata.

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Recibos de quotas: o que a lei exige

O que é a declaração de dívida do condomínio?

Na venda de uma fração, o administrador emite, a pedido do condómino e no prazo máximo de 10 dias, uma declaração escrita com os encargos de condomínio em vigor e as dívidas existentes (art. 1424.º-A do Código Civil, aditado pela Lei n.º 8/2022). A declaração é documento obrigatório da escritura, salvo se o comprador declarar que prescinde dela, aceitando a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio (n.ºs 2 e 3). Os encargos que se vencem depois da venda são do novo proprietário (n.º 4).

Verificado em novembro de 2026. Ver o guia: Declaração de dívida na venda de uma fração

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