Regulamento do condomínio: o que pode conter, como se aprova e uma minuta base

"Tenho uma proposta de regulamento para apresentar na próxima assembleia, por onde começo?" A resposta curta: pelo que o regulamento pode regular, que é menos do que a maioria pensa, e por uma minuta que caiba em duas páginas. Um regulamento longo não se cumpre; um regulamento que tenta proibir o que a lei permite não vale.

Quando é obrigatório

O artigo 1429.º-A do Código Civil torna o regulamento obrigatório sempre que haja mais de quatro condóminos. Se o título constitutivo já o contém, aplica-se esse; se não, elabora-o a assembleia ou, se esta o não fizer, o administrador (n.º 2). O regulamento deve ainda prever quem exerce a administração na falta ou impedimento do administrador (artigo 7.º do Decreto-Lei n.º 268/94). Com quatro condóminos ou menos é facultativo, mas útil pela mesma razão.

O que pode regular

• O uso das partes comuns: horários, limpeza, elevadores, terraço, garagem, jardim.
• A fruição das frações no que toca à convivência: ruído, obras (horário e aviso prévio), lixo, estendais, animais em partes comuns.
• A conservação: quem trata do quê, como se comunicam avarias, quem tem chaves.
• A administração: forma de convocar, prazos de pagamento das quotas, sanções pecuniárias (dentro do limite do artigo 1434.º), fundo de reserva acima do mínimo, quem substitui o administrador na sua falta.

O que não pode

• Alterar o fim das frações (habitação, comércio) ou proibir usos que o título constitutivo permite; isso é alteração do título, com as maiorias próprias.
• Proibir animais de companhia dentro das frações por simples maioria; só o título ou uma deliberação aprovada sem oposição o podem (artigo 1422.º, n.º 2, al. d)). Pode regular o seu trânsito nas partes comuns.
• Fixar penas pecuniárias acima do teto legal: a assembleia pode fixá-las, mas as penas aplicáveis em cada ano nunca excedem a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator (artigo 1434.º, n.º 2).
• Alterar a repartição das despesas fixada no título (permilagem); só o título ou, para os serviços de interesse comum, uma cláusula do regulamento aprovada sem oposição o fazem (artigo 1424.º, n.º 2).

Como se aprova

1. Ponto expresso na convocatória: "Aprovação do regulamento do condomínio", com a proposta enviada com a convocatória.
2. Maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º, n.º 5), se o regulamento não constar do título.
3. O texto aprovado fica transcrito ou anexo à ata, e a deliberação é comunicada aos ausentes no prazo de 30 dias (artigo 1432.º, n.º 9).
4. Entrega a cada condómino e a cada arrendatário; publicação no portal ou afixação na entrada.

Minuta base (capítulos)

Use como esqueleto e corte o que não se aplica ao prédio.

1. Objeto e âmbito. Identificação do prédio; obriga condóminos, arrendatários e utilizadores.
2. Partes comuns. Uso normal, proibição de ocupação com objetos, limpeza, portas fechadas, elevador (cargas, crianças), terraço e jardim (horários).
3. Sossego. Silêncio entre as 22h e as 8h; obras ruidosas em dias úteis das 9h às 18h com aviso de 48 horas ao administrador.
4. Obras nas frações. Comunicação prévia; obras que afetem partes comuns ou a fachada dependem da assembleia, por dois terços do valor total (artigo 1422.º, n.º 3); limpeza diária das partes comuns durante a obra.
5. Animais. Trela e açaime nas partes comuns quando exigido; limpeza imediata; sem permanência nas partes comuns.
6. Lixo e reciclagem. Local, horário, contentores; monos por conta do condómino.
7. Estacionamento. Lugares atribuídos; proibição de ocupar zonas de circulação; carregadores elétricos conforme o artigo 23.º do DL 93/2025 e a deliberação da assembleia.
8. Quotas. Vencimento no dia 8 de cada mês; penalidade por atraso conforme a lei e a deliberação; imputação de pagamentos (artigo 784.º).
9. Administrador. Mandato, forma de contacto, prestação de contas, acesso aos documentos por todos os condóminos.
10. Vigência e alterações. Entra em vigor na data da aprovação; alterações pela mesma maioria.