Infiltrações no condomínio: de onde vêm e quem paga a reparação

Uma mancha no teto, tinta a estalar, água a escorrer pela parede. A primeira pergunta é sempre a mesma: de onde vem a água. A resposta decide quem paga. A lei separa três casos.

1. A água vem de uma parte comum

O telhado e os terraços de cobertura são partes comuns, ainda que destinados ao uso de uma só fração (art. 1421.º, n.º 1, alínea b), do Código Civil). O mesmo vale para as paredes mestras e a estrutura do prédio (alínea a)) e para as instalações gerais de água (alínea d)).

As despesas de conservação das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário (art. 1424.º, n.º 1). Quem tem a casa molhada não paga mais por isso. Paga a sua permilagem, como os outros.

2. A água vem de um terraço de uso exclusivo

O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns ( art. 1421.º, n.º 3). Um terraço nessas condições continua a ser parte comum. Se o seu estado de conservação afetar as outras partes comuns, o condómino que o usa só paga a reparação na proporção da sua permilagem, salvo se a necessidade resultar de facto que lhe seja imputável (art. 1424.º, n.º 6).

3. A água vem de outra fração

Uma máquina de lavar avariada, um autoclismo que pinga, um cano dentro da fração de cima. Aqui o problema é entre vizinhos. Quem tem em seu poder uma coisa imóvel, com o dever de a vigiar, responde pelos danos que ela causar, salvo se provar que não houve culpa sua ou que os danos se teriam produzido na mesma (art. 493.º, n.º 1, do Código Civil).

O administrador não paga com o dinheiro do condomínio uma reparação que é dentro de uma fração. Pode ajudar a identificar a origem e a pôr os vizinhos em contacto.

Quando é urgente

• O administrador intervém em todas as situações de urgência que o exijam e convoca de imediato uma assembleia extraordinária para ratificar o que fez (art. 1436.º, n.º 1, alínea r)).
• Na falta ou impedimento do administrador, qualquer condómino pode mandar fazer as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns (art. 1427.º, n.º 1). São as necessárias para eliminar, num curto prazo, vícios que possam causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou pôr em risco a segurança das pessoas (n.º 2).

Quando a obra é grande

Refazer a cobertura ou impermeabilizar um terraço é, em regra, uma obra de conservação extraordinária. Antes de a assembleia decidir, o administrador apresenta pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma (art. 1436.º, n.º 2). Se o fundo de reserva não chegar, o guia da quota extraordinária explica como se reparte.

E o seguro?

O seguro obrigatório é contra o risco de incêndio, das frações e das partes comuns ( art. 1429.º do Código Civil). Danos por água só estão cobertos se a apólice do condomínio ou a da fração os incluir. O guia do seguro diz o que a lei exige.

No Condie

Registe a ocorrência com fotos e a parte do prédio afetada. O Condie guarda os orçamentos de cada obra, mostra se já há três de fornecedores diferentes e reparte a despesa pela permilagem. Para convocar a assembleia, use o gerador de convocatória. O plano grátis serve um condomínio até 12 frações.