Quota extraordinária: quando se pode cobrar, com que maioria e em prestações

O elevador avariou, a fachada precisa de obra, o seguro subiu a meio do ano: o orçamento aprovado em janeiro não chega. A assembleia delibera então uma contribuição a mais, a que todos chamam quota extraordinária. A expressão não está na lei. O que a lei regula é a deliberação, a maioria que exige, a repartição pelas frações e a força da ata que a fixa.

O que é

É uma contribuição deliberada pela assembleia para uma despesa que o orçamento do ano não cobre. Segue a regra geral: as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, e são pagas na proporção do valor das suas frações (artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil).

Quando se pode cobrar

• Uma obra de conservação não prevista no orçamento. Quando a obra é de conservação extraordinária ou constitui inovação, o administrador apresenta pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, salvo se o regulamento ou a assembleia dispuserem de outra forma (artigo 1436.º, n.º 2).
• Uma inovação: obra nova nas partes comuns, aprovada com a maioria própria (abaixo).
• Uma reparação indispensável e urgente, feita pelo administrador ou, na sua falta, por qualquer condómino, e levada de imediato a ratificação em assembleia extraordinária (artigos 1427.º e 1436.º, n.º 1, alínea r)). A quota que a paga é deliberada nessa assembleia.
• Um desvio do orçamento: uma despesa corrente que ficou acima do previsto. A assembleia pode reforçar o orçamento com uma contribuição adicional em vez de esperar pelas contas de janeiro.

Com que maioria

Depende do que se aprova, não do valor:

• Conservação: maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º, n.º 5). Em segunda convocatória, maioria dos presentes que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (n.º 6).
• Inovação: maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio (artigo 1425.º, n.º 1). Com pelo menos oito frações, ascensores e gás canalizado aprovam-se por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor do prédio (n.º 2); o autoconsumo de energia renovável, com pelo menos duas frações, por maioria simples dos condóminos (n.º 3).

A diferença entre conservação e inovação, com exemplos, está no guia sobre maiorias e quóruns.

Como se reparte

Pela permilagem de cada fração, como a quota ordinária (artigo 1424.º, n.º 1). Duas exceções do mesmo artigo: as despesas de partes comuns que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo deles (n.º 3), e nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações possam ser servidas por eles (n.º 4). Quem paga é quem era proprietário no dia da deliberação (n.º 1), mesmo que venda a fração antes do vencimento.

Prestações e vencimento

A lei não fixa prestações: a assembleia decide se a quota se paga de uma vez ou em várias, e quando. A ata que delibera o montante das contribuições menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações (artigo 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94). Com esses dois elementos, a ata é título executivo contra quem não pague no prazo (n.º 2), e abrange os juros de mora à taxa legal (n.º 3). Escreva na ata o valor de cada fração e cada data: é isso que torna a quota cobrável sem discussão.

Minuta de deliberação para a ata

Inclua o ponto na ordem de trabalhos da convocatória e transcreva a deliberação assim, substituindo os campos entre parênteses:

PONTO __: Contribuição extraordinária para (obra ou despesa)

A assembleia apreciou os orçamentos apresentados para (descrição da
obra ou despesa), no valor total de (montante) euros, e deliberou,
com (n.º) votos a favor, correspondentes a (permilagem) do valor
total do prédio, (n.º) votos contra e (n.º) abstenções, nos termos
do artigo (1432.º, n.º 5 / 1425.º, n.º 1) do Código Civil:

1. Aprovar a realização de (obra ou despesa) pelo orçamento de
   (fornecedor), no valor de (montante) euros.
2. Fixar uma contribuição extraordinária no valor total de (montante)
   euros, repartida pelos condóminos na proporção da permilagem de
   cada fração, nos termos do artigo 1424.º, n.º 1, do Código Civil,
   conforme o mapa anexo, que indica o montante a pagar por cada
   condómino.
3. Fixar o pagamento em (n.º) prestações, com vencimento em (datas),
   por transferência para a conta do condomínio.
4. Incumbir o administrador de cobrar as contribuições, de contratar
   a obra depois de recebida (percentagem) do valor e de prestar
   contas da sua execução na próxima assembleia.

O mapa anexo é a tabela com cada fração, a permilagem, o montante e as datas de vencimento. A calculadora de quotas faz a repartição e o gerador de convocatória escreve o ponto na ordem de trabalhos.

Para o administrador

O Condie cria a quota extraordinária a partir da deliberação, reparte-a pela permilagem ou só pelas frações servidas, divide-a nas prestações deliberadas, envia o aviso a cada condómino e mostra no extrato de cada um o que já pagou. A ata fica ligada ao processamento, para que a data de vencimento e o montante de cada fração estejam onde a lei os quer.