Obras urgentes no condomínio: o que se pode fazer sem assembleia

Uma infiltração não espera pela próxima assembleia. A lei reconhece isso e permite agir primeiro e deliberar depois, mas só para reparações que são indispensáveis e urgentes, e com um passo obrigatório a seguir: a ratificação.

O que é uma reparação indispensável e urgente

Desde a Lei n.º 8/2022, o Código Civil define-a: são indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas (art. 1427.º, n.º 2).

• Cabe: rotura de canalização comum, infiltração pela cobertura, platibanda ou reboco solto sobre a via.
• Não cabe: pintura da fachada por razões estéticas, troca de pavimento do átrio, melhorias que podem esperar semanas.

Quem pode agir

O administrador

Entre as funções do administrador está a de intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação (art. 1436.º, n.º 1, alínea r)). Também lhe cabe realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns (alínea g)). O administrador que não cumpre estas funções é civilmente responsável pela omissão (n.º 3).

Qualquer condómino

Na falta ou impedimento do administrador, as reparações indispensáveis e urgentes podem ser feitas por iniciativa de qualquer condómino (art. 1427.º, n.º 1). Não é um atalho para contornar um administrador em funções: é para quando não há administrador, ou ele não pode atuar a tempo.

Quem paga

As despesas necessárias à conservação das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das frações, salvo disposição em contrário (art. 1424.º, n.º 1). Se a parte comum serve exclusivamente alguns condóminos, a despesa é desses (n.º 3); nos ascensores, só participam os condóminos cujas frações eles possam servir (n.º 4).

O fundo comum de reserva existe para as despesas de conservação do edifício (art. 4.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94), mas é a assembleia que o administra (n.º 4). Se for usado na urgência, a ratificação deve dizê-lo.

Depois da obra: a assembleia de ratificação

1. Documente antes de reparar: fotografias datadas, descrição do risco, contactos com o seguro, se o dano estiver coberto.
2. Peça preços: mais de um sempre que o tempo o permita. Os três orçamentos de proveniências diferentes são obrigatórios quando a assembleia delibera sobre obras de conservação extraordinária ou inovações (art. 1436.º, n.º 2), o que não é o caso de uma intervenção já feita, mas facilitam a ratificação.
3. Convoque de imediato a assembleia extraordinária (art. 1436.º, n.º 1, alínea r)), com 10 dias de antecedência e o ponto na ordem de trabalhos (art. 1432.º, n.os 1 e 4).
4. Apresente a despesa: o que aconteceu, o que foi feito, quanto custou, como se paga e como se reparte.

Se o administrador não convocar, condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem convocar a assembleia (art. 1431.º, n.º 2).

PONTO __ DA ORDEM DE TRABALHOS: Ratificação da reparação
urgente efetuada em __/__/____

O administrador informou que, em __/__/____, se verificou
______________________________ (descrição do problema), com
risco de ______________________________, e que, ao abrigo do
artigo 1436.º, n.º 1, alínea r), do Código Civil, mandou
executar a reparação a ______________________________ (empresa),
pelo valor de ______ €, conforme fatura n.º ______.

A assembleia deliberou, com os votos favoráveis de condóminos
que representam ____ ‰ do valor total do prédio, ratificar a
intervenção e aprovar que a despesa seja paga por
______________________________ (fundo comum de reserva /
quota extraordinária), repartida na proporção da permilagem.

O que não é urgência: o dever de conservação

Muitas urgências são obras adiadas. A lei manda fazer obras de conservação nas edificações pelo menos uma vez em cada período de oito anos (art. 89.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 555/99), e a câmara municipal pode ordená-las a todo o tempo (n.º 2). Um plano de conservação aprovado em assembleia, com os três orçamentos do art. 1436.º, n.º 2, evita a maior parte das intervenções à pressa.