Inspeções obrigatórias no prédio: elevador, gás, energia e incêndio

O administrador tem de assegurar a execução das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio (art. 1436.º, n.º 1, alínea m), do Código Civil). Nas partes comuns, isso inclui um calendário de inspeções que não depende de nenhuma deliberação: a lei impõe-nas e o condomínio paga-as como despesa comum.

Elevadores

O proprietário de um ascensor em serviço é obrigado a ter contrato de manutenção com uma empresa de manutenção de ascensores (art. 4.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 320/2002). Num prédio em propriedade horizontal, quem contrata é o condomínio.

As inspeções periódicas são feitas pelas câmaras municipais (art. 7.º, n.º 1, alínea a)), com esta periodicidade (art. 8.º, n.º 1, alínea a)):

• Seis anos em edifícios habitacionais, em regra.
• Quatro anos em edifícios habitacionais com mais de 32 fogos ou mais de oito pisos, e em edifícios mistos, de habitação e comércio ou serviços.
• Dois anos em edifícios comerciais ou de serviços abertos ao público.

Para este efeito, não contam os estabelecimentos situados ao nível do acesso principal do edifício (n.º 2). Depois de duas inspeções periódicas, a periodicidade passa a ser bienal (n.º 3): um elevador que já teve duas inspeções periódicas passa a ser inspecionado de dois em dois anos, seja qual for o edifício.

Quem requer a inspeção é a empresa de manutenção, por escrito, à câmara municipal; o proprietário paga a taxa e devolve o comprovativo a tempo (anexo V, n.os 1 e 2). O certificado de inspeção indica o mês em que se pede a próxima e fica afixado na instalação. Os acidentes são participados à câmara municipal no prazo máximo de três dias (art. 9.º, n.º 1).

Gás

Nas partes comuns de um prédio em propriedade horizontal, a inspeção das instalações de gás é responsabilidade do condomínio, que a promove e suporta o encargo (art. 17.º, n.os 1 e 2, alínea a), do Decreto-Lei n.º 97/2017).

Num edifício de habitação, a inspeção periódica é de cinco em cinco anos para as instalações executadas há mais de 10 anos e que não tenham sido remodeladas (art. 21.º, n.º 1, alínea b)). Se a inspeção não for feita no prazo, a DGEG notifica o proprietário para a fazer em três meses; sem inspeção depois disso, a distribuidora pode cortar o abastecimento (n.os 2 e 3).

Certificação energética

As partes comuns de um prédio de habitação não têm, por si, um certificado energético obrigatório. A obrigação nasce em momentos concretos (art. 18.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 101-D/2020): na construção, nas grandes renovações, e na venda, arrendamento ou trespasse de um edifício ou fração, que é assunto de cada condómino.

Para o condomínio, o ponto a vigiar são as obras: há grande renovação quando o custo estimado da obra nos componentes do edifício ultrapassa 25% do valor da totalidade do edifício (art. 3.º, alínea q)). Uma reabilitação de fachadas e cobertura pode lá chegar.

Segurança contra incêndio

Nos edifícios de habitação, a manutenção das condições de segurança contra incêndio e as medidas de autoproteção são do proprietário, com exceção das partes comuns, que são do condomínio (art. 6.º, n.º 3, do Decreto-Lei n.º 220/2008). As medidas de autoproteção incluem procedimentos de prevenção e de emergência, registo de segurança e, conforme a categoria de risco, formação e simulacros (art. 21.º, n.º 1).

O que se aplica ao seu prédio depende da categoria de risco, definida no regulamento técnico (art. 21.º, n.º 2). Confirme junto da ANEPC, ou da câmara municipal se o edifício for da 1.ª categoria, quais as medidas e os equipamentos exigidos. O administrador deve ainda assegurar a publicitação das regras de segurança do edifício e dos equipamentos de uso comum (art. 8.º do DL 268/94).

Conservação: a regra dos oito anos

As edificações devem ser objeto de obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos e, independentemente desse prazo, das obras necessárias à segurança, salubridade e arranjo estético (art. 89.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 555/99). A câmara municipal pode ordenar essas obras a todo o tempo (n.º 2).

Um calendário para o administrador

1. Registe a data da última inspeção de cada elevador e o mês indicado no certificado.
2. Registe a data de execução ou remodelação da instalação de gás e a última inspeção.
3. Guarde os relatórios no registo de segurança do edifício.
4. Inclua no orçamento anual as taxas e inspeções que vencem nesse ano.