Seguro do condomínio: o que a lei obriga e o que falta quase sempre

O seguro é a obrigação legal do condomínio que mais gente cumpre no papel e menos gente cumpre a sério. Há uma apólice, paga-se todos os anos, e ninguém volta a olhar para os capitais durante uma década. Só que é exatamente aí, no capital, que se decide se o seguro serve para alguma coisa no dia do sinistro.

O que a lei obriga

O artigo 1429.º do Código Civil torna obrigatório o seguro contra o risco de incêndio do edifício, tanto quanto às frações autónomas como quanto às partes comuns. A obrigação recai sobre os condóminos; se não segurarem no prazo e pelo valor fixados em assembleia, o administrador deve celebrar o seguro e tem direito a reaver deles o prémio (n.º 2).

Repare no que a lei não obriga: não obriga a responsabilidade civil, nem a danos por água, nem a fenómenos sísmicos. Um condomínio pode estar em cumprimento estrito da lei e ainda assim descoberto para os sinistros que mais acontecem.

O capital seguro

Este é o ponto que decide tudo. O capital deve corresponder ao custo de reconstrução do edifício, ou seja, quanto custaria construir aquilo de novo. Não é:

• O valor de mercado. Inclui o terreno e a localização, que não ardem e não precisam de ser reconstruídos.
• O valor patrimonial tributário. Serve para efeitos fiscais e não tem relação com o custo de obra.
• O que estava na apólice em 2012. Os custos de construção subiram muito desde então.

A regra proporcional

Se o capital seguro for inferior ao valor real do bem, a seguradora pode indemnizar apenas na proporção correspondente. Um exemplo torna isto concreto:

• Custo real de reconstrução: 1.200.000 EUR
• Capital seguro na apólice: 600.000 EUR, ou seja, 50%
• Sinistro parcial com 40.000 EUR de prejuízo
• Indemnização possível: cerca de 20.000 EUR, e não os 40.000

Note que o efeito aparece num sinistro parcial, que é o caso comum. Não é preciso o prédio arder todo para a subcapitalização se fazer sentir, e é aí que ela apanha os condomínios de surpresa.

As coberturas que valem a discussão

Além do incêndio obrigatório, estas são as que resolvem os sinistros que os prédios têm mesmo:

• Danos por água. Roturas em colunas e infiltrações são, com larga margem, o sinistro mais frequente em condomínios.
• Responsabilidade civil. Cobre danos causados a terceiros pelo edifício, como a queda de um elemento da fachada ou um acidente numa zona comum. É a cobertura cuja falta pode ser verdadeiramente ruinosa.
• Fenómenos da natureza. Tempestades, ventos fortes, inundações.
• Quebra de vidros nas partes comuns.
• Riscos elétricos, relevantes em prédios com instalação antiga.
• Avaria de máquinas, quando há elevador, bombas ou portões automáticos.

Fração e partes comuns

São dois âmbitos diferentes e é frequente haver confusão sobre onde acaba um e começa o outro. Em traços gerais, a estrutura, a cobertura, as fachadas, as escadas, os halls e as colunas gerais são partes comuns; o interior da fração é do condómino. Uma infiltração que venha de uma coluna comum e estrague o teto de uma fração envolve tipicamente os dois lados, e é por isso que convém que o condomínio saiba exatamente o que a sua apólice cobre antes de haver água no chão.

Quem contrata, quem é o tomador, e a fração sem seguro

Nos casos que os grupos discutem (a fração da Câmara sem apólice, os 43 apartamentos onde a antiga administração deixou caducar tudo), a prática das seguradoras é esta: o tomador do seguro das partes comuns é o condomínio, representado pelo administrador em exercício, e a seguradora pede a ata que o elegeu sempre que o administrador muda. O capital fixa-se pelo custo de reconstrução; o simulador SCRIM do sector dá uma referência defensável, e a assembleia deve fixá-lo em ata. Para a fração que não apresenta seguro, o caminho do artigo 1429.º, n.º 2, é o prazo e o valor fixados em assembleia e, decorrido o prazo, o administrador contrata e reaver o prémio da fração, também quando o proprietário é uma entidade pública.

A revisão anual

1. Atualize o capital (obrigatório). A atualização anual do seguro de incêndio é imposta pelo artigo 5.º do DL 268/94: a assembleia fixa o montante e, se não o fizer, o administrador atualiza pelo índice publicado. Compare o capital seguro com o custo de reconstrução atual da área do prédio. Se a apólice não tem atualização automática, é aqui que se corrige.
2. Reveja as franquias. Uma franquia alta num prédio com sinistralidade frequente pode significar que o seguro nunca chega a pagar nada.
3. Confirme as coberturas. Verifique se responsabilidade civil e danos por água estão incluídas, e com que limites.
4. Peça propostas alternativas. De dois em dois anos, no mínimo. As diferenças de prémio para coberturas equivalentes são significativas.
5. Leve o resultado à assembleia. A escolha da apólice e o capital seguro são matéria de deliberação, e devem ficar em ata.

O documento que deve existir

Cada condómino deve poder consultar a apólice em vigor. Guarde as condições particulares, as coberturas, os capitais, as franquias e o contacto de participação de sinistros num sítio acessível, e mencione onde na assembleia anual. No dia do sinistro, quem administra vai precisar desses dados em minutos, e não em horas.