Como calcular as quotas do condomínio pela permilagem

A repartição das despesas de condomínio não é uma escolha do administrador. O artigo 1424.º do Código Civil determina que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns são pagas pelos condóminos na proporção do valor das suas frações. Esse valor relativo é a permilagem.

O que é a permilagem

Quando um prédio é constituído em propriedade horizontal, o título constitutivo atribui a cada fração um valor relativo, expresso em percentagem ou em permilagem do valor total. Uma fração com 85 permilagens vale 8,5% do prédio, e é isso que ela paga das despesas comuns e é com isso que vota em assembleia.

A permilagem não é a área. Foi fixada em função do valor, que reflete também o piso, a exposição, as vistas e os anexos. Um T2 no último andar pode ter permilagem superior a um T2 no rés do chão com a mesma planta. Discordar dessa avaliação não é motivo para a alterar: mudar permilagens exige alterar o título constitutivo, e isso precisa do acordo de todos os condóminos.

O cálculo

A conta é direta. Para cada fração:

• Quota anual da fração = orçamento anual aprovado × (permilagem da fração ÷ 1000)
• Quota mensal = quota anual ÷ 12

Exemplo

Prédio com orçamento anual aprovado de 18.000 EUR para despesas comuns, mais a contribuição obrigatória de 10% para o fundo comum de reserva, o que dá 19.800 EUR a repartir.

• Fração A, 120 ‰: 19.800 × 0,120 = 2.376 EUR/ano, ou 198,00 EUR/mês.
• Fração B, 85 ‰: 19.800 × 0,085 = 1.683 EUR/ano, ou 140,25 EUR/mês.
• Fração C, garagem, 15 ‰: 19.800 × 0,015 = 297 EUR/ano, ou 24,75 EUR/mês.

Some as quotas anuais de todas as frações. Se o total não bater certo com o orçamento, a soma das permilagens não é 1000 e há um erro no mapa.

As despesas que não são de todos

Nem tudo se reparte pela permilagem global. O artigo 1424.º prevê dois desvios importantes:

• Elevadores: ficam a cargo dos condóminos cujas frações sejam servidas por eles. Uma loja com acesso independente pela rua, sem ligação ao elevador, não entra nesta despesa.
• Partes comuns que sirvam apenas alguns condóminos: a despesa é desses condóminos. Um pátio de acesso exclusivo às frações do rés do chão, ou uma escada que só serve uma ala, seguem esta regra.

Na prática isto significa manter mais do que um mapa de repartição: o geral, aplicado à limpeza, seguro e administração, e um ou mais mapas restritos para o elevador e para as partes comuns de uso limitado. Dentro de cada grupo, a repartição continua a ser proporcional às permilagens dos envolvidos, recalculadas para somar o total desse grupo.

Onde os condomínios se enganam

1. Dividir em partes iguais. É simples e é a fonte número um de conflito, porque faz a garagem pagar o mesmo que o T4. Só é admissível se o título constitutivo o previr.
2. Usar a área em vez da permilagem. Aproxima-se do resultado certo em prédios homogéneos e afasta-se muito nos outros. O critério legal é o valor relativo fixado no título.
3. Cobrar o elevador a quem não é servido por ele. Costuma passar despercebido durante anos e depois obriga a acertos retroativos desconfortáveis.
4. Esquecer o fundo de reserva no orçamento. A contribuição mínima de 10% acresce à quota-parte nas restantes despesas, não sai de dentro dela.

Antes da assembleia

Leve o mapa de permilagens conferido e a simulação de quota por fração já feita. A assembleia aprova um orçamento, mas o que cada condómino quer mesmo saber é quanto vai pagar por mês. Apresentar as duas coisas ao mesmo tempo resolve a maior parte da discussão antes de ela começar, e a ata fica com os valores concretos que a tornam executável.