Prédio sem administrador: quem tem de assumir e o que fazer primeiro

O administrador saiu, a empresa fechou ou o prédio nunca teve ninguém. As contas de água e luz das partes comuns continuam a chegar, o seguro vence e ninguém convoca a assembleia. A lei não deixa o prédio sem responsável. Tem duas regras, que se completam.

1. O condómino com mais permilagem é administrador provisório

Se a assembleia não eleger administrador e o tribunal não o tiver nomeado, as funções são obrigatoriamente desempenhadas, a título provisório, pelo condómino cuja fração ou frações representem a maior percentagem do capital investido, salvo se outro condómino tiver manifestado vontade de exercer o cargo e o tiver comunicado aos demais (art. 1435.º-A, n.º 1, do Código Civil).

• Em empate, cabe ao condómino da fração que vem primeiro na ordem alfabética da descrição no registo predial (n.º 2).
• Logo que haja administrador eleito ou nomeado, o provisório cessa funções e entrega-lhe os documentos do condomínio (n.º 3).

2. Qualquer condómino pode tratar do essencial

Quando a assembleia não reúne, ou não decide o necessário para o regulamento, o seguro obrigatório ou o fundo de reserva, e não existe administrador, qualquer condómino pode assegurar essas obrigações como administrador provisório (art. 10.º-A, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94). Feito isso, convoca a assembleia para eleger o administrador e para prestar informação e contas sobre o que fez (n.º 2).

Se a assembleia, regularmente convocada, não reunir ou não eleger ninguém, quem exerceu as funções pode comunicar aos outros condóminos que continua como administrador provisório, nos termos do art. 1435.º-A, ou pedir ao tribunal a nomeação de um administrador (n.º 3; art. 1435.º, n.º 2, do Código Civil).

Os primeiros passos, por ordem

1. Afixe a identificação de quem administra na entrada do prédio ou num local de passagem comum (art. 3.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94).
2. Reúna os contactos de todos os condóminos. Cada um deve dar ao administrador o número de contribuinte, a morada, o telefone e o email (art. 3.º, n.º 2).
3. Verifique o seguro contra o risco de incêndio das frações e das partes comuns. O guia do seguro diz o que é obrigatório.
4. Convoque a assembleia com a eleição do administrador, o orçamento e o fundo de reserva na ordem de trabalhos. O gerador de convocatória escreve-a com os prazos.
5. Preste contas nessa assembleia do que pagou e recebeu enquanto administrou.

E se ninguém quiser ser administrador?

O cargo pode ser de um condómino ou de um terceiro, e pode ser remunerado (art. 1435.º, n.º 4, do Código Civil). Muitos prédios pequenos escolhem um condómino e um programa que faça as contas. A página dos prédios autoadministrados explica como se organiza.

No Condie

Em montar o condomínio, carregue a lista de frações e permilagens. Depois, nos deveres legais do edifício, o Condie mostra quem é o candidato a administrador provisório pela maior permilagem, com a regra do desempate, e regista quem fica com o cargo até à eleição. O plano grátis serve um condomínio até 12 frações.