Constituir o condomínio quando os outros proprietários não querem

O caso típico: seis frações, três compradas, três arrendadas, e os senhorios "não querem condomínio". A boa notícia é que não há nada para querer. Num prédio constituído em propriedade horizontal o condomínio existe desde a escritura; a assembleia e o administrador são obrigatórios; e as deliberações tomadas pela maioria vinculam quem não aparece. O que falta é dar o primeiro passo.

O que a lei já decidiu por si

• A assembleia é o órgão do condomínio e reúne, pelo menos, na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas e o orçamento (artigo 1431.º do Código Civil).
• O administrador é obrigatório: é eleito pela assembleia e, na falta de eleição, pode ser nomeado pelo tribunal a pedido de qualquer condómino (artigo 1435.º).
• As despesas comuns repartem-se pela permilagem (artigo 1424.º), o fundo comum de reserva é obrigatório com pelo menos 10% das quotas (artigo 4.º do DL 268/94), e o seguro de incêndio é obrigatório para frações e partes comuns (artigo 1429.º).
• Prédios com quatro ou mais frações estão sujeitos a todas estas regras sem exceção.

Os passos, por ordem

1. Reúna os documentos. Título constitutivo da propriedade horizontal (Conservatória do Registo Predial), lista dos proprietários com as permilagens de cada fração, moradas para notificação. Os senhorios são notificados na morada deles, não na fração arrendada.
2. Convoque a primeira assembleia. Qualquer condómino pode fazê-lo quando não há administrador. Carta registada, com 10 dias de antecedência, com a ordem de trabalhos abaixo. Indique logo a segunda convocatória meia hora depois, para deliberar com quem aparecer, desde que represente pelo menos um quarto do valor do prédio.
3. Na assembleia: eleja o administrador, fixe a quota provisória e o fundo de reserva, delibere a abertura da conta e quem a movimenta, e registe quem quer receber as convocatórias por email. Faça a ata no próprio dia, assinada por quem presidiu e secretariou.
4. Depois da assembleia: peça o NIF do condomínio nas Finanças com a ata; abra a conta em nome do condomínio; peça cotações para o seguro de incêndio das partes comuns e confirme os seguros das frações; envie a ata a todos, incluindo aos ausentes, com prova de receção.
5. Em janeiro seguinte: assembleia ordinária com contas e orçamento. A partir daqui o ciclo é anual.

Minuta de convocatória da primeira assembleia

CONVOCATÓRIA

Assembleia de Condóminos do prédio sito em [morada completa],
constituído em propriedade horizontal por escritura de [data]

Na falta de administrador eleito, o condómino abaixo assinado,
proprietário da fração [letra], convoca, nos termos dos artigos
1431.º, 1432.º e 1435.º do Código Civil, todos os condóminos para a
assembleia a realizar no dia [data], pelas [hora], em [local], com a
seguinte

ORDEM DE TRABALHOS
1. Eleição do administrador e fixação da sua remuneração ou isenção
   de quotas;
2. Aprovação do orçamento provisório para o ano em curso e fixação
   da quota mensal por fração, incluindo a contribuição de 10% para
   o fundo comum de reserva;
3. Abertura de conta bancária em nome do condomínio e designação de
   quem a movimenta;
4. Seguro obrigatório contra incêndio das partes comuns e das frações;
5. Forma de envio das convocatórias (correio eletrónico para os
   condóminos que o declarem);
6. Outros assuntos de interesse geral, sem caráter deliberativo.

Se à hora marcada não estiver presente ou representado o número de
condóminos exigido por lei, a assembleia reunirá em segunda
convocação, no mesmo local, pelas [hora + 30 minutos], deliberando
por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que
representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

[Localidade], [data]

O condómino convocante,
[nome], fração [letra]

Se mesmo assim ninguém aparecer

A assembleia em segunda convocatória delibera com um quarto do valor do prédio. Três frações em seis chegam quase sempre. Se nem isso for possível, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a nomeação de administrador (artigo 1435.º, n.º 2). Na prática, a carta registada com a ordem de trabalhos acima é suficiente para que os senhorios percebam que o condomínio vai funcionar com ou sem eles, e que as quotas deliberadas serão exigíveis também a eles.