Constituir o condomínio quando os outros proprietários não querem

Um caso frequente: seis frações, três habitadas pelos donos, três arrendadas, e os senhorios "não querem condomínio". Não há nada para querer. Num prédio constituído em propriedade horizontal o regime do condomínio aplica-se por lei; a assembleia e o administrador são obrigatórios; e as deliberações tomadas pela maioria vinculam quem não aparece. O que falta é dar o primeiro passo.

O que a lei já decidiu por si

• A assembleia é o órgão do condomínio e reúne, pelo menos, na primeira quinzena de janeiro para aprovar as contas e o orçamento (artigo 1431.º do Código Civil).
• O administrador é obrigatório: é eleito pela assembleia e, na falta de eleição, pode ser nomeado pelo tribunal a pedido de qualquer condómino (artigo 1435.º).
• As despesas comuns repartem-se pela permilagem (artigo 1424.º), o fundo comum de reserva é obrigatório com pelo menos 10% da quota-parte de cada condómino nas restantes despesas (artigo 4.º do DL 268/94), e o seguro de incêndio é obrigatório para frações e partes comuns (artigo 1429.º).
• A administração das partes comuns compete à assembleia e a um administrador (artigo 1430.º); com mais de quatro condóminos é ainda obrigatório o regulamento, se não fizer parte do título constitutivo (artigo 1429.º-A).

Os passos, por ordem

1. Reúna os documentos. Título constitutivo da propriedade horizontal (Conservatória do Registo Predial), lista dos proprietários com as permilagens de cada fração, moradas para notificação. Os senhorios são notificados na morada deles, não na fração arrendada.
2. Convoque a primeira assembleia. Podem convocá-la condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido (artigo 1431.º, n.º 2). Sem administrador eleito, as funções cabem provisoriamente ao condómino com a maior permilagem, salvo se outro se oferecer e o comunicar aos demais (artigo 1435.º-A). Carta registada, com 10 dias de antecedência, com a ordem de trabalhos abaixo (artigo 1432.º, n.º 1). Indique logo a segunda convocatória: meia hora depois, se estiver garantida nesse dia a presença de um quarto do valor do prédio (n.º 7), ou noutra data (n.º 6).
3. Na assembleia: eleja o administrador, fixe a quota provisória e o fundo de reserva, delibere a abertura da conta e quem a movimenta, e registe quem quer receber as convocatórias por email. Faça a ata no próprio dia, assinada por quem presidiu e subscrita por todos os condóminos presentes (artigo 1.º, n.º 1, do DL 268/94).
4. Depois da assembleia: peça o número de identificação do condomínio, sem o qual o banco não abre a conta; abra a conta em nome do condomínio; peça cotações para o seguro de incêndio das partes comuns e confirme os seguros das frações; comunique as deliberações aos ausentes no prazo de 30 dias, por carta registada com aviso de receção (artigo 1432.º, n.º 9).
5. Em janeiro seguinte: assembleia ordinária com contas e orçamento. A partir daqui o ciclo é anual.

Minuta de convocatória da primeira assembleia

CONVOCATÓRIA

Assembleia de Condóminos do prédio sito em [morada completa],
constituído em propriedade horizontal por escritura de [data]

Na falta de administrador eleito, os condóminos abaixo assinados,
proprietários das frações [letras], que representam ____ ‰ do
capital investido, convocam, nos termos dos artigos 1431.º, n.º 2,
e 1432.º do Código Civil, todos os condóminos para a assembleia a
realizar no dia [data], pelas [hora], em [local], com a seguinte

ORDEM DE TRABALHOS
1. Eleição do administrador e fixação da sua remuneração ou isenção
   de quotas;
2. Aprovação do orçamento provisório para o ano em curso e fixação
   da quota mensal por fração, incluindo a contribuição de 10% para
   o fundo comum de reserva;
3. Abertura de conta bancária em nome do condomínio e designação de
   quem a movimenta;
4. Seguro obrigatório contra incêndio das partes comuns e das frações;
5. Forma de envio das convocatórias (correio eletrónico para os
   condóminos que o declarem);
6. Outros assuntos de interesse geral, sem caráter deliberativo.

Assuntos cuja deliberação só pode ser aprovada por unanimidade dos
votos (artigo 1432.º, n.º 4): [nenhum / ponto __].

Se à hora marcada não estiver presente ou representado o número de
condóminos exigido por lei, a assembleia reunirá em segunda
convocação, no mesmo local, pelas [hora + 30 minutos], deliberando
por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que
representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.

[Localidade], [data]

Os condóminos convocantes,
[nome], fração [letra]
[nome], fração [letra]

Se mesmo assim ninguém aparecer

A assembleia em segunda convocatória delibera por maioria dos presentes, desde que representem um quarto do valor do prédio (artigo 1432.º, n.º 6). Num prédio pequeno, poucas frações podem bastar, consoante a permilagem. Se nem isso for possível, qualquer condómino pode requerer ao tribunal a nomeação de administrador (artigo 1435.º, n.º 2). A carta registada com a ordem de trabalhos acima mostra aos senhorios que o condomínio vai funcionar com ou sem eles, e que as quotas deliberadas lhes serão exigíveis.