Permilagem: como se fixa no título constitutivo e como se altera
Guia do Condie. Atualizado em novembro de 2026. Verificado em 8 de novembro de 2026.
Resposta rápida · Guia do Condie
O título constitutivo fixa o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (art. 1418.º, n.º 1, do Código Civil). Só pode ser modificado com o acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado (art. 1419.º, n.º 1). O tribunal só supre a falta de acordo quanto a partes comuns e nunca quando a alteração mexe no valor relativo das frações de quem não consente (n.º 2).
Verificado em 8 de novembro de 2026. Calculadora de quotas por permilagem
A permilagem decide quanto cada fração paga e quantos votos tem. Por isso é das primeiras coisas que se contestam. A lei diz onde ela se fixa e torna difícil mudá-la. Este guia explica porquê.
Onde se fixa
No título constitutivo da propriedade horizontal. Nele são especificadas as partes do edifício de cada fração e é fixado o valor relativo de cada uma, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (art. 1418.º, n.º 1, do Código Civil). Sem essa especificação o título é nulo (n.º 3).
A lei fala em valor, não em área. Não diz como o valor é calculado.
Para que serve
- Pagar: as despesas das partes comuns são pagas na proporção do valor das frações ( art. 1424.º, n.º 1). A conta, fração a fração, está no guia do cálculo das quotas.
- Votar: cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da sua permilagem (art. 1430.º, n.º 2).
Porque a loja paga diferente
Primeiro, porque a permilagem da loja no título pode ser diferente. Segundo, porque há despesas que não seguem a permilagem global: no elevador só participam as frações que ele possa servir (art. 1424.º, n.º 4), e os serviços de interesse comum podem ser repartidos em partes iguais ou pelo uso, se o regulamento o previr (n.º 2). As exceções estão no guia elevador, lojas, garagens e terraços.
Como se altera
- Acordo de todos os condóminos. O título só pode ser modificado havendo acordo de todos, por escritura pública ou por documento particular autenticado (art. 1419.º, n.º 1). Uma deliberação por maioria não chega.
- Quem assina. O administrador, em representação do condomínio, pode outorgar a escritura ou subscrever o documento, desde que o acordo conste de ata assinada por todos os condóminos (n.º 3).
- Sem acordo. O tribunal só pode suprir a falta de acordo quanto a partes comuns, se os que não consentem tiverem menos de 1/10 do capital investido e a alteração não modificar as condições de uso, o valor relativo ou o fim das suas frações (n.º 2). A permilagem é o valor relativo: por esta via, não se muda.
No Condie
O Condie avisa quando as permilagens do mapa não somam 1000 e usa-as para as quotas e para os votos de cada assembleia. Para ver o efeito nas quotas, use a calculadora de quotas. O plano grátis serve um condomínio até 12 frações.
A conta das quotas, com um exemplo, está no guia calcular as quotas pela permilagem.
Fontes
Verificado em 8 de novembro de 2026. Informação geral, não substitui aconselhamento jurídico.
Perguntas frequentes
Onde está escrita a permilagem da minha fração?
No título constitutivo da propriedade horizontal, que fixa o valor relativo de cada fração, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio (art. 1418.º, n.º 1, do Código Civil).
A assembleia pode mudar as permilagens por maioria?
Não. O título constitutivo só pode ser modificado com o acordo de todos os condóminos, por escritura pública ou documento particular autenticado (art. 1419.º, n.º 1, do Código Civil).
Um condómino recusa. O tribunal pode suprir o acordo?
Só quanto a partes comuns, quando os que não consentem representem menos de 1/10 do capital investido e a alteração não modifique as condições de uso, o valor relativo ou o fim das suas frações (art. 1419.º, n.º 2, do Código Civil). Mudar a permilagem de uma fração mexe no valor relativo, por isso fica fora deste caminho.
Porque é que a loja paga menos do que o meu apartamento?
Por duas razões possíveis. A permilagem da loja, fixada no título, pode ser menor (art. 1418.º, n.º 1, do Código Civil). E nas despesas do elevador só participam as frações que ele possa servir (art. 1424.º, n.º 4).
A permilagem conta para votar?
Conta. Cada condómino tem na assembleia tantos votos quantas as unidades inteiras que couberem na sua percentagem ou permilagem (art. 1430.º, n.º 2, do Código Civil).