Elevador, lojas, garagens e terraços: quem paga o quê no condomínio

A regra geral é simples. As despesas de conservação e fruição das partes comuns e os serviços de interesse comum são pagos pelos condóminos na proporção do valor das suas frações, salvo disposição em contrário (art. 1424.º, n.º 1, do Código Civil). As exceções estão no mesmo artigo. São elas que geram as dúvidas.

O elevador: paga quem pode ser servido

Os ascensores presumem-se partes comuns (art. 1421.º, n.º 2, alínea b)). Mas nas suas despesas só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas (art. 1424.º, n.º 4).

• Uma loja com entrada própria pela rua, sem acesso ao elevador, não paga o elevador.
• Garagens na cave pagam se o elevador lá chega. Se não chega, não pagam.
• A lei fala em frações que possam ser servidas. Quem mora no 1.º andar e sobe pela escada continua a poder usar o elevador.

Partes comuns que servem só alguns

As despesas das partes comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem (art. 1424.º, n.º 3). Uma escada que só serve uma ala, um pátio de acesso só às frações do rés do chão: a despesa é de quem os usa, repartida entre eles.

O terraço de cobertura de uso exclusivo

O telhado e os terraços de cobertura são partes comuns, ainda que destinados ao uso de uma só fração (art. 1421.º, n.º 1, alínea b)). O título constitutivo pode afetar zonas das partes comuns ao uso exclusivo de um condómino (n.º 3).

Quando o estado de conservação dessa zona afeta as outras partes comuns, o condómino que a usa paga a reparação só na proporção da sua permilagem, como os outros, salvo se a necessidade resultar de facto que lhe seja imputável (art. 1424.º, n.º 6). As infiltrações que vêm desse terraço estão no guia das infiltrações.

Rampas e plataformas elevatórias

Nas despesas das rampas de acesso e das plataformas elevatórias colocadas por condóminos com mobilidade condicionada (art. 1425.º, n.º 3), só participam os que as colocaram (art. 1424.º, n.º 5).

Limpeza e outros serviços: partes iguais ou pelo uso

Os serviços de interesse comum podem ser repartidos em partes iguais ou em proporção à fruição, em vez da permilagem. Para isso o regulamento do condomínio tem de o prever, aprovado sem oposição por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, com os critérios especificados e justificados (art. 1424.º, n.º 2).

Esta exceção vale para os serviços (limpeza, luz da escada, manutenção). As obras de conservação continuam na regra do n.º 1.

No Condie

Cada despesa pode ter a sua zona: o mapa geral, o mapa do elevador com as frações servidas, o mapa de uma ala. O Condie reparte cada zona pela permilagem das frações que dela fazem parte e mostra a quota de cada uma. Para experimentar com os números do seu prédio, use a calculadora de quotas. O plano grátis serve um condomínio até 12 frações.