Obras no condomínio depois do Simplex 2: o aviso de 5 dias à câmara

A maior parte das obras de um condomínio são obras de conservação: a cobertura, a fachada, as caleiras, a impermeabilização, a pintura. Continuam isentas de licença. O que mudou a 1 de outubro de 2026, com o Decreto-Lei n.º 108/2026 (o Simplex Urbanístico 2), é que a câmara municipal passa a ter de ser informada antes de a obra começar.

O que são obras de conservação

São as obras destinadas a manter uma edificação nas condições existentes à data da sua construção, reconstrução, ampliação ou alteração, designadamente obras de restauro, reparação ou limpeza (art. 2.º, alínea f), do regime jurídico da urbanização e edificação, o RJUE). Estão isentas de licença e de comunicação prévia (art. 6.º, n.º 1, alínea a)). Também estão isentas as obras de escassa relevância urbanística, como a substituição de caixilhos por outros mais eficientes com a mesma geometria e acabamento, ou a instalação de painéis solares que não excedam a cobertura nem a altura do edifício em mais de 1 m (art. 6.º-A, n.º 1, alíneas g) e j)).

As edificações devem ter obras de conservação pelo menos uma vez em cada período de oito anos (art. 89.º, n.º 1). A câmara pode, a todo o tempo, mandar fazer as obras necessárias (n.º 2).

O aviso de cinco dias

Até cinco dias antes do início dos trabalhos, inclusive nas obras isentas de licença ou comunicação prévia, o promotor informa a câmara municipal dessa intenção e da identidade da pessoa ou empresa encarregada da execução, com os elementos que a portaria exige (art. 80.º-A, n.º 1).

• Exceção: as obras de conservação que incidam exclusivamente no interior dos edifícios ou frações não precisam deste aviso (n.º 3).
• Aviso na obra: as obras são também publicitadas pelo proprietário ou pelo diretor da obra, com um aviso afixado até cinco dias antes, visível da via pública, segundo o modelo aprovado por portaria (n.º 5).
• Validade: a informação caduca se os trabalhos não começarem no prazo de um ano (n.º 6).

Coimas

• Executar trabalhos sem a câmara ter sido previamente informada: coima de 500 € a 100 000 € (pessoa singular) ou 1 500 € a 250 000 € (pessoa coletiva) (art. 98.º, n.º 1, alínea c), e n.º 4).
• Não afixar ou não manter visível o aviso da obra: 250 € a 50 000 € ou 1 000 € a 100 000 € (alínea j) e n.º 6).
• A negligência é punível (n.º 9).

O calendário de uma obra no condomínio

1. Três orçamentos de proveniências diferentes, quando a obra é de conservação extraordinária ou inovação (art. 1436.º, n.º 2, do Código Civil).
2. Deliberação em assembleia, com a maioria do tipo de obra. O guia das maiorias tem a tabela.
3. Aviso à câmara e aviso afixado, até cinco dias antes do início, salvo obra só no interior.
4. Início dos trabalhos e registo das faturas em nome do condomínio, com o NIF do condomínio.

Quando a obra já não é isenta

Uma obra que altere a fachada, a cobertura ou a estrutura deixa de ser conservação. As obras de alteração no interior só estão isentas quando não mudam o exterior e não afetam a estabilidade, ou, afetando-a, quando têm projeto de estabilidade e termo de responsabilidade entregues com a informação de início dos trabalhos (art. 6.º, n.º 1, alínea b)). Fora destes casos, a obra passa pelo controlo prévio da câmara, por comunicação prévia ou licença.

No Condie

Na obra, o Condie avisa quando faltam três orçamentos de fornecedores diferentes, contados pelo NIF. Guarde o comprovativo do aviso à câmara com a ata que aprovou a obra.