IVA a 6% nas obras do condomínio: quando se aplica e os materiais

Numa obra de 40 000 €, a diferença entre IVA a 23% e IVA a 6% é de 6 800 €. O condomínio de habitação não recupera o IVA, por isso essa diferença sai do bolso dos condóminos. A taxa reduzida aplica-se à maior parte das obras de conservação num prédio de habitação, com uma regra sobre os materiais que convém conhecer antes de pedir orçamentos.

As taxas

No continente, a taxa reduzida é de 6% para o que está na lista I anexa ao Código do IVA, e a taxa normal é de 23% (art. 18.º, n.º 1, do Código do IVA). Os Açores e a Madeira fixam taxas próprias (n.º 3).

Verba 2.27: obras num prédio de habitação

Têm IVA a 6% as empreitadas de beneficiação, remodelação, renovação, restauro, reparação ou conservação de imóveis ou partes autónomas destes afetos à habitação (verba 2.27 da lista I). Ficam de fora:

• os trabalhos de limpeza;
• a manutenção dos espaços verdes;
• as obras em piscinas, saunas, campos de ténis, golfe ou minigolfe ou instalações semelhantes.

Tem de ser uma empreitada: uma obra feita por um empreiteiro. Comprar materiais e pagar a mão de obra à parte não é o mesmo.

A regra dos 20% de materiais

A taxa reduzida não abrange os materiais incorporados, salvo se o seu valor não exceder 20% do valor global da prestação de serviços (verba 2.27, parte final).

• Materiais até 20% do total: toda a empreitada a 6%.
• Materiais acima de 20%: os materiais a 23%, a mão de obra a 6%.

Exemplo: uma impermeabilização de 20 000 € sem IVA, com 7 000 € de materiais. Os materiais são 35% do total, por isso pagam 23% (1 610 €) e os 13 000 € de mão de obra pagam 6% (780 €). IVA total: 2 390 €. Se tudo pagasse 23%, seriam 4 600 €.

Verba 2.23: reabilitação em área de reabilitação urbana

Têm também IVA a 6% as empreitadas de reabilitação de edifícios localizados em áreas de reabilitação urbana (ARU) delimitadas nos termos legais (verba 2.23, na redação da Lei n.º 56/2023). Aqui não há a regra dos 20% de materiais. A delimitação das ARU é municipal: a câmara diz se o prédio está dentro. O guia dos benefícios fiscais em ARU explica o resto.

A verba 2.42, criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, aplica-se a construção ou reabilitação de imóveis para venda para habitação própria e permanente ou para arrendamento habitacional, com limites de preço. É uma verba para promotores, não para obras de conservação de um condomínio.

O que pedir no orçamento

1. A taxa de IVA e a verba da lista I que o empreiteiro vai aplicar.
2. Materiais e mão de obra em linhas separadas.
3. A fatura em nome do condomínio, com o NIF do condomínio.

Com isto, os três orçamentos comparam-se pelo valor final com IVA, e não pelo valor sem IVA.

No Condie

Os orçamentos da obra ficam lado a lado, com o fornecedor e o valor de cada um, e o Condie avisa quando faltam três de fornecedores diferentes. A despesa aprovada reparte-se pela permilagem na calculadora de quotas.