Obras em área de reabilitação urbana: IMI, IMT e IRS para os condóminos

Um prédio dentro de uma área de reabilitação urbana (ARU) pode dar aos condóminos três vantagens fiscais quando é reabilitado: IVA a 6% na empreitada, isenções de IMI e IMT, e uma dedução no IRS. Todas dependem de certificação pela câmara ou pela entidade gestora da área. Sem certificação, não há benefício.

Nota: o Orçamento do Estado para 2027 é votado a 24 de novembro de 2026 e pode alterar estes artigos. Este guia é revisto depois da votação.

Isenção de IMI e IMT: art. 45.º do Estatuto dos Benefícios Fiscais

Aplica-se a prédios urbanos ou frações concluídos há mais de 30 anos ou localizados em ARU, quando cumprem duas condições ao mesmo tempo (art. 45.º, n.º 1):

• são objeto de uma intervenção de reabilitação nos termos do regime jurídico da reabilitação urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009) ou do Decreto-Lei n.º 53/2014;
• depois da intervenção, o estado de conservação fica dois níveis acima do anterior, com pelo menos o nível bom, e cumprem os requisitos de eficiência energética aplicáveis.

Os benefícios (n.º 2):

• IMI: isenção por três anos a contar do ano da conclusão das obras, renovável por mais cinco a pedido do proprietário, se o imóvel for arrendado para habitação permanente ou for habitação própria e permanente. A renovação depende de deliberação da assembleia municipal (n.º 6).
• IMT: isenção na compra de imóveis para reabilitar, se as obras começarem em três anos, e na primeira venda depois da reabilitação, para arrendamento ou habitação própria e permanente (alíneas b) e c)).
• Metade das taxas da avaliação do estado de conservação (alínea d)).

O reconhecimento é pedido com a comunicação prévia ou com o pedido de licença da obra (n.º 4). Numa obra de conservação isenta de controlo prévio, confirme com a câmara como se pede.

Dedução no IRS: art. 71.º, n.º 4

São dedutíveis à coleta do IRS 30% dos encargos suportados pelo proprietário com a reabilitação, até 500 €, de imóveis localizados em ARU e recuperados nos termos da respetiva estratégia de reabilitação, ou de imóveis arrendados com rendas antigas em atualização faseada (art. 71.º, n.º 4).

• Os encargos têm de ser comprovados e dependem de certificação prévia pela entidade gestora da ARU ou pela comissão arbitral municipal (n.º 18), que a envia às Finanças (n.º 19).
• Conta como ação de reabilitação a intervenção de que resulte um estado de conservação pelo menos dois níveis acima do anterior, entre outras condições (n.º 23, alínea a)). A câmara certifica o estado antes e depois das obras (n.º 24).

Numa obra das partes comuns, cada condómino suporta a sua parte, repartida pela permilagem (art. 1424.º do Código Civil). Para a provar, guarde a ata que aprovou a obra e a repartição, e o recibo da quota que pagou.

Passos para o condomínio

1. Pergunte à câmara se o prédio está numa ARU e quem é a entidade gestora.
2. Peça a avaliação do estado de conservação antes da obra.
3. Peça a certificação prévia antes de começar, não depois.
4. Peça o orçamento com IVA pela verba 2.23. O guia do IVA nas obras explica.
5. No fim, peça a nova avaliação e entregue a cada condómino o recibo da sua parte.

No Condie

A quota da obra é emitida a cada condómino pela permilagem, com recibo. No fim do ano, o condómino tem num só sítio o que pagou para a obra.