Obrigações fiscais do condomínio: NIF, IRS, IVA e rendas
Guia do Condie. Atualizado em novembro de 2026. Verificado em novembro de 2026.
Resposta rápida · Guia do Condie
Segundo a Autoridade Tributária, o condomínio de habitação que só administra as partes comuns não é sujeito passivo de IVA, mas passa a sê-lo quando cede partes comuns a terceiros mediante contrapartida, por exemplo para antenas ou publicidade (Ofício-Circulado n.º 30111/2009). A retenção de IRS sobre pagamentos a trabalhadores independentes cabe às entidades que disponham ou devam dispor de contabilidade organizada (art. 101.º, n.º 1, do Código do IRS), e quem retém entrega a declaração Modelo 10 até ao fim de fevereiro (art. 119.º). As rendas das partes comuns são rendimentos prediais dos condóminos (art. 8.º, n.º 2, alínea e)).
Verificado em novembro de 2026. Mapa de contas do condomínio em Excel
Um condomínio de habitação tem poucas obrigações fiscais, mas as que tem aparecem em momentos concretos: quando paga a alguém, quando contrata um trabalhador e quando recebe dinheiro de terceiros pelas partes comuns. Este guia separa o que a lei diz do que tem de ser confirmado com a Autoridade Tributária (AT) caso a caso.
NIF do condomínio
O condomínio precisa de número de identificação fiscal próprio para abrir a conta bancária, receber faturas em seu nome e cumprir qualquer obrigação declarativa. Se o seu condomínio ainda não tem NIF, confirme num serviço de finanças ou no portal ePortugal qual o pedido aplicável e que documentos levar (em regra, a ata que elegeu o administrador e os elementos da propriedade horizontal).
Quotas: fora do IVA
Segundo a AT, o condomínio de um prédio de habitação que só administra as partes comuns não é sujeito passivo de IVA, e isso não muda por haver frações onde se exercem atividades sujeitas a IVA. O entendimento está no Ofício-Circulado n.º 30111, de 28 de maio de 2009, e é citado na informação vinculativa n.º 25884 (despacho de 29 de abril de 2024). Uma consequência: os condóminos com atividade sujeita a IVA não deduzem o IVA incluído na sua parte das despesas comuns.
Pagamentos a trabalhadores independentes
A retenção na fonte de IRS sobre rendimentos da categoria B (prestadores de serviços a recibo verde) cabe às entidades que disponham ou devam dispor de contabilidade organizada (art. 101.º, n.º 1, do Código do IRS). A lei não diz expressamente em que situação está um condomínio. Antes de decidir não reter, confirme o enquadramento do seu condomínio no e-balcão do Portal das Finanças e guarde a resposta.
Se o condomínio estiver obrigado a reter:
- Entrega o imposto retido até ao dia 20 do mês seguinte ao da retenção (art. 98.º, n.º 3).
- Entrega ao prestador, até 20 de janeiro, o comprovativo das importâncias pagas e do imposto retido no ano anterior (art. 119.º, n.º 1, alínea b)).
- Entrega à AT a declaração anual de rendimentos e retenções (Modelo 10) até ao final de fevereiro (art. 119.º, n.º 1, alínea c), ii)).
Trabalhadores por conta do condomínio
Se o condomínio contratar diretamente alguém (limpeza, portaria), passa a ser entidade devedora de rendimentos de trabalho dependente e está obrigado a reter IRS no momento do pagamento (art. 99.º, n.º 1, do Código do IRS). Os rendimentos e retenções declaram-se à AT até ao dia 10 do mês seguinte ao pagamento (art. 119.º, n.º 1, alínea c), i)). As obrigações perante a Segurança Social são outro regime: confirme-as na Segurança Social Direta antes do primeiro salário.
Rendas das partes comuns: antenas e publicidade
O Código do IRS trata como rendas as importâncias pela cedência do uso de partes comuns de prédios em propriedade horizontal (art. 8.º, n.º 2, alínea e)) e pela cedência de imóveis para fins especiais, como a publicidade (alínea d)). São rendimentos prediais dos condóminos, e quem paga com contabilidade organizada pode ter de reter 25% (art. 101.º, n.º 1, alínea e)).
No IVA, a mesma informação vinculativa n.º 25884 transcreve o entendimento da AT: quando o condomínio cede a terceiros o uso de espaços comuns, por exemplo para uma antena de telecomunicações ou para publicidade, mediante uma contrapartida aprovada em assembleia, adquire a qualidade de sujeito passivo e deve registar-se para efeitos de IVA. As operações podem estar isentas: a locação de imóveis é isenta (art. 9.º, n.º 29, do Código do IVA), mas a isenção não abrange a locação de espaços para exposições ou publicidade (alínea e)), e pode ainda aplicar-se a isenção do art. 53.º se o volume de negócios ficar abaixo do limiar.
Antes de assinar um contrato destes, confirme com a AT como o condomínio se regista, que isenção se aplica e como cada condómino declara a sua parte da renda.
Encargos que o condómino senhorio deduz
O condómino que arrenda a sua fração deduz aos rendimentos prediais os encargos que, nos termos da lei, deva obrigatoriamente suportar e que tenha efetivamente pago (art. 41.º, n.º 2, do Código do IRS). Por isso é frequente pedir ao administrador uma declaração das quotas pagas no ano. Emita-a a partir dos recibos, por fração e por ano.
RCBE: quase nunca
Os condomínios estão excluídos do Registo Central do Beneficiário Efetivo quando o valor patrimonial global do edifício, com as partes comuns, não excede 2 000 000 €, ou, excedendo, quando ninguém detém sozinho mais de 50% da permilagem (art. 4.º, alínea h), do regime aprovado pela Lei n.º 89/2017). Só ficam sujeitos quando as duas condições se verificam ao mesmo tempo.
O NIF do condomínio serve, antes de mais, para abrir a conta em nome do condomínio. O passo seguinte está em abrir a conta do condomínio.
Fontes
Verificado em novembro de 2026. Informação geral, não substitui aconselhamento jurídico.
Perguntas frequentes
O condomínio cobra IVA nas quotas?
Não. Segundo o entendimento da Autoridade Tributária, o condomínio de um prédio de habitação que se limita a gerir as partes comuns não é sujeito passivo de IVA, mesmo que algumas frações tenham atividades sujeitas a IVA (Ofício-Circulado n.º 30111, de 28 de maio de 2009, citado na informação vinculativa n.º 25884, de 2024).
O condomínio tem de reter IRS quando paga a um trabalhador independente?
A retenção sobre rendimentos da categoria B cabe às entidades que disponham ou devam dispor de contabilidade organizada (art. 101.º, n.º 1, do Código do IRS). Se o condomínio não estiver nessa situação, a norma não o obriga a reter. Como a lei não trata o condomínio de forma expressa, confirme o enquadramento do seu condomínio no e-balcão do Portal das Finanças antes de decidir.
O que é a declaração Modelo 10 e quando se entrega?
É a declaração anual de rendimentos pagos e retenções efetuadas. Entregam-na as entidades obrigadas a reter imposto, até ao final de fevereiro, relativamente aos rendimentos do ano anterior que não sejam de trabalho dependente (art. 119.º, n.º 1, alínea c), ii), do Código do IRS). Os rendimentos de trabalho dependente declaram-se até ao dia 10 do mês seguinte ao pagamento (subalínea i)).
A renda da antena no telhado é rendimento de quem?
O Código do IRS considera rendas as importâncias relativas à cedência do uso de partes comuns de prédios em propriedade horizontal (art. 8.º, n.º 2, alínea e)). São rendimentos prediais dos condóminos. Para a AT, o condomínio que cede partes comuns a terceiros mediante contrapartida passa a ser sujeito passivo de IVA e deve registar-se, podendo beneficiar de uma isenção. Como cada condómino declara a sua parte é pergunta a confirmar com a AT, com o contrato na mão.
O condomínio tem de declarar o beneficiário efetivo (RCBE)?
Só em casos raros. Os condomínios ficam fora do regime quando o valor patrimonial global do edifício, com as partes comuns, não excede 2 000 000 €, ou, excedendo, quando ninguém detém sozinho mais de 50% da permilagem (art. 4.º, alínea h), do regime aprovado pela Lei n.º 89/2017).