Estacionamento e ocupação das partes comuns: o que a lei permite

Um carro no lugar de outro, motas no logradouro, móveis no patamar há meses. São das queixas mais comuns num prédio. Antes de discutir quem tem razão, há uma pergunta: a parte em causa é comum, é de uso exclusivo de alguém, ou é uma fração?

O que é comum

• São comuns as entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos (art. 1421.º, n.º 1, alínea c), do Código Civil).
• Presumem-se comuns os pátios e jardins anexos ao edifício e as garagens e outros lugares de estacionamento (n.º 2, alíneas a) e d)), e em geral as coisas que não estejam afetadas ao uso exclusivo de um condómino (alínea e)).
• O título constitutivo pode afetar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns (n.º 3). Um lugar de garagem também pode ser uma fração autónoma, com dono próprio.

Para saber em que caso está, leia o título constitutivo e a descrição do prédio no registo predial.

A regra do uso

Nas relações entre si, os condóminos estão sujeitos às limitações impostas aos comproprietários (art. 1422.º, n.º 1). Na falta de acordo, cada um pode servir-se da coisa comum, desde que não a use para fim diferente daquele a que se destina e não prive os outros do uso a que igualmente têm direito (art. 1406.º, n.º 1).

Deixar o carro sempre no mesmo sítio de uma garagem comum, ou guardar coisas num patamar, pode cair nesse limite quando impede os outros de usar o espaço.

O regulamento decide os pormenores

Havendo mais de quatro condóminos, o regulamento do condomínio disciplina o uso, a fruição e a conservação das partes comuns (art. 1429.º-A, n.º 1). É aí que se escrevem as regras da garagem, dos lugares de visitas, das bicicletas e do logradouro.

• Em regra, a assembleia decide por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5).
• Proibir atos ou atividades que o título constitutivo não proíbe exige deliberação aprovada sem oposição (art. 1422.º, n.º 2, alínea d)).

O que o administrador pode fazer

Cabe-lhe regular o uso das coisas comuns (art. 1436.º, n.º 1, alínea h)) e assegurar a execução do regulamento (alínea m)). Na prática: avisar por escrito quem ocupa um espaço comum, lembrar a regra aprovada e levar o assunto à assembleia se continuar. Quando o conflito não se resolve entre vizinhos, o guia dos conflitos mostra os caminhos.

No Condie

O regulamento e as deliberações ficam no arquivo do prédio, à vista de cada condómino no portal. Para pôr as regras da garagem na ordem de trabalhos, use o gerador de convocatória. O plano grátis serve um condomínio até 12 frações.