Deliberações nulas e anuláveis da assembleia: a diferença e os prazos

"Esta deliberação é nula" é uma frase comum nas assembleias. Quase sempre quer dizer "não concordo". Na lei, nulidade e anulabilidade são regimes diferentes, com consequências diferentes, e a diferença que mais pesa é o tempo: uma deliberação anulável deixa de poder ser atacada em dias; uma nula pode sê-lo a todo o tempo. Este guia diz o que cada regime é e deixa a qualificação de cada caso a quem a pode fazer.

Anuláveis: o regime próprio do condomínio

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado (artigo 1433.º, n.º 1, do Código Civil). Os meios e os prazos são os do mesmo artigo: 10 dias para exigir ao administrador uma assembleia extraordinária de revogação (n.º 2), 30 dias para submeter a deliberação a um centro de arbitragem (n.º 3) e 60 dias sobre a data da deliberação para a ação de anulação (n.º 4). Para os ausentes, os prazos de 10 e 30 dias contam da comunicação da deliberação. Os detalhes estão no guia sobre os prazos para impugnar uma ata.

Dois efeitos práticos: só quem não aprovou pode impugnar, por isso o voto contra deve ficar na ata; e passado o prazo, a deliberação consolida-se, mesmo que fosse contrária à lei.

Nulas: o regime geral

O regime do condomínio não diz quais as deliberações nulas. Aplica-se o regime geral do Código Civil: os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de caráter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei (artigo 294.º), e a nulidade é invocável a todo o tempo por qualquer interessado e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal (artigo 286.º). A anulabilidade, pelo contrário, só pode ser arguida pelas pessoas em cujo interesse a lei a estabelece e dentro de prazo (artigo 287.º, n.º 1).

O artigo 294.º tem uma reserva importante: "salvo nos casos em que outra solução resulte da lei". O artigo 1433.º é uma dessas soluções: para as deliberações contrárias à lei prevê a anulabilidade, com prazos curtos. Por isso, a regra para uma deliberação da assembleia é a anulabilidade, e a nulidade é a exceção, reservada aos casos em que a norma violada o exija.

Como saber qual se aplica

Caso a caso, e não é o condómino nem o administrador quem o decide. Os meios para o fazer são os mesmos: a assembleia de revogação, o centro de arbitragem ou o tribunal (artigo 1433.º). Quem contesta uma deliberação faz bem em agir dentro dos prazos da anulabilidade, que são os mais curtos; se o vício for de nulidade, nada se perdeu por ter sido rápido.

Enquanto a deliberação está em causa

• O administrador executa as deliberações que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis ou no prazo fixado pela assembleia (artigo 1436.º, n.º 1, alínea i)).
• Pode ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo (artigo 1433.º, n.º 5).
• Nas ações propostas contra os condóminos, a representação cabe ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar (artigo 1433.º, n.º 6).
• As quotas continuam a vencer-se. Deixar de pagar "até se resolver" não suspende nada e gera juros.

Para o administrador

A melhor defesa de uma deliberação é a forma: convocatória com 10 dias e ordem de trabalhos (artigo 1432.º, n.ºs 1 e 4), maioria certa para o tipo de decisão, ata com o resultado de cada votação (artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94) e comunicação aos ausentes em 30 dias com prova de receção (artigo 1432.º, n.º 9). O Condie regista quem foi convocado, quem esteve, como votou cada fração e quando a ata foi enviada, para que cada um destes pontos tenha data e prova.