Ar condicionado na fachada: quando é preciso autorização do condomínio
Guia do Condie. Atualizado em novembro de 2026. Verificado em 8 de novembro de 2026.
Resposta rápida · Guia do Condie
É especialmente vedado aos condóminos prejudicar, com obras novas, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil). As obras que os modifiquem, por exemplo uma máquina exterior que altere a fachada, só podem ser feitas com prévia autorização da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (n.º 3). As regras municipais aplicam-se à parte.
Verificado em 8 de novembro de 2026. Gerador de convocatória de assembleia
Chega o verão e aparecem máquinas na fachada, nas varandas e nas janelas. Umas a combinar, outras não. A lei não proíbe o ar condicionado. Protege o aspeto do prédio, e é aí que entra o condomínio.
A regra: a linha arquitetónica do prédio
É especialmente vedado aos condóminos prejudicar, com obras novas, a segurança, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil). As paredes mestras e a estrutura do prédio são partes comuns (art. 1421.º, n.º 1, alínea a)).
A exceção: autorização prévia por dois terços
As obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético podem ser feitas se houver prévia autorização da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 3).
- Os votos a favor têm de somar dois terços da permilagem de todo o prédio, e não apenas dos presentes.
- A autorização é prévia: pede-se antes de instalar, não depois.
- A deliberação fica na ata, com o modelo e o local autorizados.
Uma regra para todos
Em vez de votar máquina a máquina, a assembleia pode aprovar de uma vez, pelos mesmos dois terços, onde ficam as máquinas exteriores, a cor, a altura e o escoamento da água. O regulamento do condomínio disciplina o uso das partes comuns (art. 1429.º-A) e é o sítio certo para essas regras. A minuta do regulamento tem onde as pôr.
E se já foi instalado sem autorização?
O administrador assegura a execução do regulamento e das disposições legais relativas ao condomínio (art. 1436.º, n.º 1, alínea m), do Código Civil). O primeiro passo é escrever ao condómino e levar o assunto à assembleia, que pode autorizar a instalação pelos dois terços ou recusá-la.
A câmara
A autorização do condomínio é só a parte que lhe cabe. Cada câmara tem regras próprias para fachadas e equipamentos, e convém lê-las no regulamento municipal antes de instalar.
No Condie
A ordem de trabalhos indica a maioria que cada ponto exige, e a ata regista a votação pela permilagem. Para convocar a assembleia, use o gerador de convocatória. O plano grátis serve um condomínio até 12 frações.
Para contar os dois terços do valor total, veja maiorias e quóruns da assembleia.
Fontes
Verificado em 8 de novembro de 2026. Informação geral, não substitui aconselhamento jurídico.
Perguntas frequentes
Posso pôr a máquina do ar condicionado na fachada sem pedir?
É especialmente vedado aos condóminos prejudicar, com obras novas, a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil). As obras que os modifiquem só podem ser feitas com prévia autorização da assembleia, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (n.º 3).
Que maioria é precisa para autorizar?
A maioria representativa de dois terços do valor total do prédio (art. 1422.º, n.º 3, do Código Civil). Conta a permilagem de todo o prédio: os votos a favor têm de somar dois terços do valor total, e não apenas dos presentes.
A assembleia pode aprovar uma regra geral para todos?
Pode, e evita votar caso a caso. A assembleia pode autorizar, por dois terços do valor total, um modelo e um local para as máquinas exteriores (art. 1422.º, n.º 3, do Código Civil), e o regulamento do condomínio pode disciplinar o uso das partes comuns (art. 1429.º-A).
E as regras da câmara?
A autorização do condomínio não substitui as regras municipais. Cada câmara tem as suas, e convém lê-las no regulamento municipal antes de instalar. A autorização da assembleia ao abrigo do art. 1422.º, n.º 3, do Código Civil é só a parte que cabe ao condomínio.