Aprovação das contas do condomínio: quando, como e o que fazer se não concordar

Todos os anos a assembleia de condóminos olha para trás e para a frente: aprova as contas do ano que acabou e o orçamento do ano que começa. Este guia explica quando isso acontece, o que o administrador tem de apresentar, como se vota e o que pode fazer quem não concorda. A resposta à pergunta mais frequente é a menos esperada: não existe um prazo para reclamar da conta.

Quando se aprovam as contas

A assembleia reúne-se na primeira quinzena de janeiro, convocada pelo administrador, para discussão e aprovação das contas do último ano e aprovação do orçamento das despesas do ano (artigo 1431.º, n.º 1, do Código Civil). A reunião pode realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre, se o regulamento do condomínio o previr ou se a assembleia o tiver deliberado por maioria (n.º 4).

A convocatória segue com 10 dias de antecedência e indica a ordem de trabalhos (artigo 1432.º, n.ºs 1 e 4). "Aprovação das contas de 2026" tem de lá estar como ponto; um ponto genérico como "assuntos diversos" não serve para deliberar as contas.

O que o administrador apresenta

Prestar contas à assembleia é uma das funções do administrador (artigo 1436.º, n.º 1, alínea l)), tal como elaborar o orçamento (alínea b)), verificar a existência do fundo comum de reserva (alínea e)) e guardar todos os documentos do condomínio (alínea n)). A lei não fixa o modelo das contas. Um modelo que responde ao que a assembleia precisa de saber tem cinco partes:

• As receitas do ano: quotas cobradas, outras receitas, por rubrica.
• As despesas do ano, por rubrica, comparadas com o orçamento aprovado.
• O saldo de cada conta bancária no início e no fim do ano, com os extratos.
• O fundo comum de reserva: saldo, reforço do ano e eventuais utilizações.
• As quotas em dívida, por fração, com a data desde a qual estão em atraso.

Os comprovativos (faturas, recibos, extratos) acompanham as contas. Qualquer condómino pode pedir para os ver antes da reunião; a lei garante a consulta das atas (artigo 1.º, n.º 5, do Decreto-Lei n.º 268/94) e o dever de guardar os documentos, mas não fixa um prazo para a consulta dos comprovativos. Um pedido por escrito, com antecedência, resolve a maior parte das dúvidas antes da assembleia.

Como se vota

As contas aprovam-se, como as restantes deliberações sem regra especial, por maioria dos votos representativos do capital investido (artigo 1432.º, n.º 5). Se em primeira convocatória não comparecer o número suficiente de condóminos, em segunda convocatória delibera a maioria dos presentes, desde que representem pelo menos um quarto do valor total do prédio (n.º 6). Cada condómino tem tantos votos quantas as unidades inteiras da sua permilagem (artigo 1430.º, n.º 2).

A ata regista a deliberação com o resultado da votação (artigo 1.º, n.º 2, do Decreto-Lei n.º 268/94). Quem vota contra deve pedir que o seu voto, e a razão dele, fiquem na ata: é essa a prova de que não aprovou a deliberação, e só quem não a aprovou a pode impugnar.

Se não concordar com as contas

Discordar de uma despesa não torna a deliberação ilegal. As contas podem ser impugnadas apenas quando a deliberação que as aprova for contrária à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados, e só a requerimento de um condómino que a não tenha aprovado (artigo 1433.º, n.º 1). Os prazos são os do mesmo artigo:

1. 10 dias para exigir ao administrador uma assembleia extraordinária de revogação (n.º 2).
2. 30 dias para submeter a deliberação a um centro de arbitragem (n.º 3).
3. 60 dias sobre a data da deliberação para propor a ação de anulação (n.º 4).

Para quem esteve ausente, os prazos de 10 e 30 dias contam da comunicação da deliberação. Os detalhes, com exemplo, estão no guia sobre os prazos para impugnar uma ata.

Fora destes casos, o caminho é pedir esclarecimentos por escrito ao administrador e pôr o assunto na ordem de trabalhos da assembleia seguinte. Condóminos que representem pelo menos 25% do capital investido podem convocá-la (artigo 1431.º, n.º 2).

Se as contas não forem aprovadas

A reprovação não extingue a obrigação de prestar contas: o administrador continua obrigado a apresentá-las e a assembleia volta a reunir para as apreciar, convocada por ele ou por condóminos com 25% do capital (artigo 1431.º, n.º 2). O que costuma faltar é informação: a segunda reunião corre melhor com os comprovativos enviados antes.

Depois da aprovação

A ata que aprova as contas e fixa as contribuições do ano, com o montante anual de cada condómino e a data de vencimento, vale como título executivo contra quem não pagar (artigo 6.º, n.ºs 1 e 2, do Decreto-Lei n.º 268/94). O administrador executa as deliberações não impugnadas no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que a assembleia fixar (artigo 1436.º, n.º 1, alínea i)).

O Condie guarda as contas de cada exercício, o extrato de cada condómino e a ata que as aprovou, e fecha o exercício com os saldos a transitar. A folha de contas gratuita, abaixo, serve para quem ainda faz as contas em Excel.