Juros de mora e penalizações nas quotas de condomínio

Quando um condómino paga tarde, o condomínio tem dois instrumentos: os juros de mora, que a lei dá a qualquer credor, e as penas pecuniárias, que só existem se a assembleia as aprovar. Têm regras diferentes e convém não os confundir.

Quando começa a mora

Em regra, o devedor só fica em mora depois de interpelado para pagar, por via judicial ou extrajudicial (art. 805.º, n.º 1, do Código Civil). Há uma exceção que interessa aos condomínios: quando a obrigação tem prazo certo, a mora existe sem interpelação (n.º 2, alínea a)).

A ata que aprova as contribuições deve indicar o montante anual de cada condómino e a data de vencimento das prestações (art. 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94). Com essa data na ata, a quota tem prazo certo e o atraso conta a partir do vencimento. Sem ela, envie uma interpelação escrita, de preferência por carta registada com aviso de receção, e conte a partir daí.

A taxa: 4% ao ano

Nas dívidas de dinheiro, a indemnização pela mora são os juros, a contar do dia em que o devedor fica em mora (art. 806.º, n.º 1). São os juros legais, salvo se as partes tiverem estipulado outro juro moratório (n.º 2). Os juros legais são fixados por portaria (art. 559.º, n.º 1), e a Portaria n.º 291/2003 fixa-os em 4% ao ano. Em novembro de 2026, o Diário da República continuava a dar esta portaria como em vigor.

Uma nota para quem pensa em aprovar uma taxa mais alta: a ata só é título executivo quanto aos juros de mora à taxa legal (art. 6.º, n.º 3, do DL 268/94). Uma taxa superior teria ainda de ser estipulada por escrito (art. 559.º, n.º 2) e ficaria fora da execução direta com base na ata. Para penalizar o atraso, o caminho que a lei prevê para o condomínio é a pena pecuniária.

Exemplo de cálculo

• Quotas em dívida: 600 €, vencidas há 120 dias.
• Juros: 600 € × 4% × 120 / 365 = 7,89 €.

O valor é baixo de propósito: os juros compensam o atraso, não o castigam. É por isso que muitos condomínios aprovam também uma pena.

Penas pecuniárias: o que a assembleia pode fixar

A assembleia pode fixar penas pecuniárias para a inobservância das disposições do Código Civil, das deliberações da assembleia ou das decisões do administrador (art. 1434.º, n.º 1). Há um limite: o montante das penas aplicáveis em cada ano nunca excede a quarta parte do rendimento coletável anual da fração do infrator (n.º 2).

Para que a pena possa ser cobrada com base na ata, tem de estar aprovada em assembleia ou prevista no regulamento do condomínio (art. 6.º, n.º 3, do DL 268/94). Cabe depois ao administrador exigi-la, juntamente com a quota e os juros (art. 1436.º, n.º 1, alínea f)).

1. Inclua o ponto na ordem de trabalhos da convocatória (art. 1432.º, n.º 4).
2. Aprove a pena por maioria dos votos representativos do capital investido (art. 1432.º, n.º 5), com o valor ou a fórmula de cálculo, a partir de quando conta e a que incumprimentos se aplica.
3. Envie a ata a todos os condóminos, presentes e ausentes, e guarde a prova do envio.
4. Aplique a pena apenas a atrasos posteriores à deliberação.

PONTO __ DA ORDEM DE TRABALHOS: Penalização por atraso no
pagamento das quotas

A assembleia deliberou, com os votos favoráveis de condóminos
que representam ____ ‰ do valor total do prédio, fixar, ao
abrigo do artigo 1434.º do Código Civil, a seguinte pena
pecuniária:

  Por cada quota paga depois de 30 dias sobre a data de
  vencimento, uma penalização de ____ € (ou ____ % do valor
  em atraso).

A penalização aplica-se às quotas que vençam a partir de
__/__/____, acresce aos juros de mora à taxa legal e não
pode exceder, em cada ano, a quarta parte do rendimento
coletável anual da fração.

Prescrição

Os juros, convencionais ou legais, prescrevem no prazo de cinco anos (art. 310.º, alínea d), do Código Civil). O mesmo artigo fixa cinco anos para quaisquer outras prestações periodicamente renováveis (alínea g)), como são as quotas ordinárias. Um atraso antigo que nunca foi exigido pode deixar de ser cobrável.

Para o administrador

Calcule os juros sempre da mesma forma, para todos, e mostre o cálculo no mapa de dívidas que leva à assembleia. Se a dívida de um condómino chegar ao valor do indexante dos apoios sociais do ano (537,13 € em 2026, Portaria n.º 480-A/2025/1), o administrador deve instaurar a ação judicial no prazo de 90 dias a contar do primeiro incumprimento, salvo deliberação em contrário da assembleia (art. 6.º, n.os 4 e 5, do DL 268/94).