Imputação de pagamentos: quota ordinária ou extraordinária primeiro?

A situação é frequente: a assembleia aprovou uma quota extraordinária para obras, um condómino contesta-a e continua a pagar a quota mensal normal. O administrador recebe o dinheiro e aplica-o à extraordinária, deixando a ordinária "em atraso". Quem tem razão? O Código Civil responde em dois artigos que não são do regime do condomínio, mas do cumprimento das obrigações em geral: os artigos 783.º e 784.º.

Artigo 783.º: o devedor designa

Quando o devedor tem várias dívidas da mesma espécie ao mesmo credor e o pagamento não chega para todas, o devedor pode designar, no momento do pagamento, a dívida a que o cumprimento se refere. Faça-a ao pagar e por escrito (a referência da transferência, uma nota, a indicação no portal), para que fique provada. O credor só a pode recusar em dois casos: uma dívida ainda não vencida, se o prazo foi estabelecido a seu favor, e uma dívida de montante superior ao pago, quando pode recusar a prestação parcial (n.º 2). O administrador pode discordar da contestação; não pode reescrever a imputação.

Artigo 784.º: a ordem quando ninguém designa

Sem designação, o pagamento imputa-se por esta ordem:

1. na dívida vencida, antes das ainda não vencidas;
2. entre várias vencidas, na que oferece menor garantia ao credor;
3. depois, na mais onerosa para o devedor (a que vence juros ou penalização);
4. depois, na que primeiro se venceu e, se várias venceram ao mesmo tempo, na mais antiga em data;
5. não sendo possível aplicar estas regras, por conta de todas, rateadamente (n.º 2).

Num condomínio as quotas têm, em regra, a mesma garantia (a ata como título executivo) e vencem juros à mesma taxa, pelo que decide a data de vencimento. Por isso a regra prática é simples: sem designação, paga-se primeiro a quota mais antiga. Há ainda uma regra a montante: se, além das quotas, houver despesas, indemnização ou juros em dívida, o pagamento que não chegue para tudo presume-se feito por conta, sucessivamente, das despesas, da indemnização, dos juros e só depois do capital (artigo 785.º).

O que o recibo tem de dizer

O recibo identifica o que foi pago: a quota de que mês, ou a prestação de que quota extraordinária. Um recibo genérico "por conta" é o que gera discussões mais tarde. Se o condómino designou, o recibo reflete a designação; se não designou, reflete a ordem legal. Em ambos os casos a conta corrente da fração deve mostrar o que continua em dívida.

Casos concretos

• Paga a ordinária e contesta a extraordinária. Pode. A ordinária fica paga, a extraordinária fica em dívida com juros. Se a contestação não tiver fundamento, a cobrança segue.
• Paga "as quotas do ano anterior" de uma vez. A designação é genérica mas identifica as dívidas: aplica-se às quotas desse ano, das mais antigas para as mais recentes.
• Paga a quota deste mês tendo três em atraso, sem dizer nada. Vai para a mais antiga das três. O condómino continua com três em atraso, só que mais recentes.

Para o administrador

Registe cada recebimento contra cobranças concretas, respeite a designação escrita, e deixe a regra legal fazer o resto. Guarde a prova da designação (a referência da transferência ou a nota do condómino) junto do recibo.