Alojamento local no condomínio: o que a assembleia pode decidir

O regime do alojamento local está no Decreto-Lei n.º 128/2014, na redação do Decreto-Lei n.º 76/2024, em vigor desde 1 de novembro de 2024. O condomínio tem quatro instrumentos, com maiorias diferentes. Convém não os misturar.

1. Proibir para o futuro: dois terços da permilagem

A atividade pode ser proibida no título constitutivo, no regulamento que dele faça parte integrante, ou por deliberação posterior da assembleia (art. 6.º-B, n.º 4). Sem nenhuma destas proibições, o alojamento local numa fração não constitui uso diverso do fim a que se destina, para efeitos do art. 1422.º, n.º 2, alínea c), do Código Civil.

A deliberação que cria ou altera o regulamento para proibir o alojamento local exige maioria representativa de dois terços da permilagem do prédio e produz efeitos para o futuro: aplica-se apenas aos pedidos de registo submetidos depois da deliberação (n.º 5). Os alojamentos já registados não são afetados por ela.

2. Opor-se a um alojamento que perturba: mais de metade

Quando um alojamento local numa fração causa problemas, a assembleia pode opor-se ao exercício da atividade nessa fração por deliberação fundamentada aprovada por mais de metade da permilagem do edifício (art. 9.º, n.º 2). O fundamento tem de ser a prática reiterada e comprovada de atos que perturbem a normal utilização do prédio, ou que causem incómodo e afetem o descanso dos condóminos.

A assembleia não cancela o registo: pede uma decisão ao presidente da câmara municipal. Este pode convidar as partes a um acordo, num procedimento de 60 dias no máximo (n.os 4, 12 e 13), e decide o cancelamento (n.º 5). Se cancelar com este fundamento, o imóvel fica impedido de ser explorado como alojamento local durante o período fixado na decisão, até cinco anos (n.º 8, alínea b)).

• Registe as ocorrências com data, hora e descrição, e guarde queixas escritas dos vizinhos.
• Inclua o ponto na ordem de trabalhos e escreva na ata os factos que fundamentam a oposição.
• Envie a deliberação à câmara municipal com essa prova.

3. Cobrar a utilização acrescida: até 30% da quota

O condomínio pode fixar às frações em alojamento local uma contribuição adicional correspondente às despesas da utilização acrescida das partes comuns, com o limite de 30% do valor anual da quota respetiva, a deliberar nos termos do artigo 1424.º do Código Civil (art. 20.º-A). Exemplo: uma fração com quota anual de 600 € pode pagar até 180 € a mais por ano.

4. Exigir contactos e regras

• Por maioria dos votos representativos do capital investido, a assembleia pode exigir que o alojamento tenha um contacto telefónico permanente de emergência, facultado aos condóminos (art. 9.º, n.º 10).
• O responsável deve dar ao condomínio o seu telefone e o seu endereço de correio eletrónico, e o livro de informações para hóspedes deve incluir as regras do condomínio relevantes para o uso das partes comuns (art. 12.º, n.os 8 e 9).

Danos e seguro

O titular da exploração é solidariamente responsável com os hóspedes pelos danos que estes provoquem no edifício (art. 13.º-A, n.º 1) e tem de manter um seguro de responsabilidade civil extracontratual com capital mínimo de 75 000 € por sinistro (n.os 2 e 3). Em caso de dano nas partes comuns, o condomínio pode dirigir-se ao titular da exploração.

Hostels

Num prédio em propriedade horizontal onde também há habitação, um hostel só pode ser instalado com autorização dos condóminos, e a deliberação acompanha o pedido de registo (art. 4.º, n.º 4).