A regulamentação da administração de condomínios em 2026: o que se sabe e o que muda para quem administra o próprio prédio

Atualizado em agosto de 2026

Em 2026 a administração de condomínios em Portugal continua a ser uma atividade sem regras próprias: qualquer pessoa pode administrar, sem formação, sem seguro, sem licença. O Governo anunciou a primeira regulamentação específica. Esta página resume o que está publicado, separa-o do que ainda não está decidido, e diz o que isso significa para um condómino que administra o seu próprio prédio. É atualizada à medida que a proposta avança.

O que foi anunciado

Segundo a comunicação do Governo, através da Secretaria de Estado da Habitação, em julho de 2026, e as notícias que se seguiram em agosto, a proposta prevê para a atividade de administração de condomínios:

Licenciamento obrigatório da atividade (licença ou alvará), com critérios de idoneidade.
Seguro de responsabilidade civil obrigatório para quem administra profissionalmente.
Formação adequada para o exercício da atividade.
Contrato escrito de prestação de serviços entre a empresa e o condomínio.
Situação fiscal e contributiva regularizada das empresas.
Mais transparência na informação financeira prestada aos condóminos.
Fiscalização possivelmente a cargo do IMPIC, o instituto que já regula a mediação imobiliária e a construção; a criação de uma estrutura própria está em discussão.

O que ainda não está decidido

O texto final da lei, os prazos de transição e a data de entrada em vigor.
Os valores: capital mínimo do seguro, custo do licenciamento, horas de formação.
Se as regras se aplicam aos administradores internos, isto é, aos condóminos que administram o seu prédio sem ser por profissão. A associação das empresas do sector defende que também eles devem ter seguro de responsabilidade civil; a proposta conhecida não o fixa.

O que muda para quem administra o próprio prédio

Hoje, nada. A lei em vigor continua a ser o Código Civil (artigos 1430.º a 1438.º), o Decreto-Lei n.º 268/94 e a Lei 8/2022. O administrador interno tem os mesmos deveres de sempre: convocar a assembleia de janeiro, prestar contas, cobrar as quotas, executar as deliberações, manter o fundo de reserva e o seguro de incêndio, emitir a declaração de dívida quando uma fração é vendida.

Se a lei vier a abranger a administração interna, as duas hipóteses mais prováveis são um seguro de responsabilidade civil, pago pelo condomínio como despesa comum, e um dever reforçado de transparência das contas. Ambas são fáceis de antecipar: um condomínio que já publica as contas aos condóminos e já tem os seguros em dia terá pouco a mudar.

O que muda para a empresa que o administra

Bastante, se a proposta passar como anunciada. Um condomínio que tem empresa deve, já em 2026, perguntar-lhe por escrito: tem contrato escrito connosco e onde está; tem seguro de responsabilidade civil e qual o capital; tem a situação fiscal regularizada; que formação têm as pessoas que tratam do nosso prédio. As respostas dizem se a empresa vai ou não sobreviver ao licenciamento, e o condomínio tem interesse em saber isso antes de o mercado se reorganizar.

O que fazer agora

Contrato escrito com qualquer prestador que administre ou preste serviços regulares ao condomínio.
Contas acessíveis a todos os condóminos, sem pedido: extratos, conta corrente, prestação de contas anual.
Seguro de incêndio das partes comuns e das frações em dia (artigo 1429.º).
Ata de todas as deliberações, comunicada aos ausentes com prova de receção.
Guardar esta página e voltar quando a lei for publicada; será atualizada nesse dia.

Fontes: comunicação da Secretaria de Estado da Habitação (julho de 2026) e cobertura da imprensa económica (julho e agosto de 2026). Nada nesta página é o texto da lei; quando existir, será citado.

A lei atual já impõe ao administrador, profissional ou não, um conjunto de deveres. Estão explicados em os deveres do administrador.

Perguntas frequentes

A nova lei já está em vigor?

Não. Em agosto de 2026 existe uma proposta do Governo, anunciada pela Secretaria de Estado da Habitação e em circulação legislativa, sem texto final aprovado nem data de entrada em vigor. As regras concretas, os prazos de transição e a entidade fiscalizadora ainda não estão fixados.

Vou ter de pagar um seguro para administrar o meu próprio prédio?

Ainda não se sabe. O seguro de responsabilidade civil obrigatório está proposto para a atividade profissional. A associação do sector defende que os administradores internos também o tenham; o texto conhecido não o decide. Se vier, o custo é uma despesa comum, aprovada em orçamento como o seguro de incêndio.

O que devo fazer já?

O que a proposta quer tornar obrigatório já é boa prática: contrato escrito com qualquer prestador, contas transparentes e acessíveis a todos os condóminos, seguro de incêndio em dia, ata de todas as deliberações. Um condomínio que já faz isto não terá nada de novo a fazer quando a lei sair.

A empresa que nos administra vai ter de mudar alguma coisa?

Sim, se a proposta passar como anunciada: licença ou alvará, seguro de responsabilidade civil, formação, contrato escrito com o condomínio e comprovativo de situação fiscal e contributiva regularizada. Pergunte-lhes já quais destes requisitos cumprem hoje.