A regulamentação da administração de condomínios em 2026

Em 2026 a administração de condomínios em Portugal continua a ser uma atividade sem regras próprias: qualquer pessoa pode administrar, sem formação, sem seguro, sem licença. O Governo anunciou a primeira regulamentação específica. Esta página resume o que foi anunciado, separa-o do que não está decidido, e diz o que isso significa para um condómino que administra o seu próprio prédio. Nada aqui é o texto da lei, que ainda não existe. À data da última atualização, em novembro de 2026, o diploma estava em circuito legislativo e ia ser tema do congresso anual da associação das empresas do sector, marcado para 13 e 14 de novembro de 2026, em Lisboa.

O que foi anunciado

Segundo a comunicação do Governo, através da Secretaria de Estado da Habitação, em julho de 2026, e as notícias que se seguiram em agosto, a proposta prevê para a atividade de administração de condomínios:

• Licenciamento obrigatório da atividade (licença ou alvará), com critérios de idoneidade.
• Seguro de responsabilidade civil obrigatório para quem administra profissionalmente.
• Formação adequada para o exercício da atividade.
• Contrato escrito de prestação de serviços entre a empresa e o condomínio.
• Situação fiscal e contributiva regularizada das empresas.
• Mais transparência na informação financeira prestada aos condóminos.
• Fiscalização possivelmente a cargo do IMPIC, o instituto que já regula a mediação imobiliária e a construção; a criação de uma estrutura própria está em discussão.

O que as associações pedem

Duas associações de empresas tomaram posição pública. A APEGAC, em julho de 2026, defendeu licença com critérios de idoneidade, contrato escrito para além do que o artigo 1436.º do Código Civil já exige, seguro de responsabilidade civil profissional, formação certificada, um plano de manutenção do edifício, o envio das contas do condomínio à Autoridade Tributária em trinta dias e regras sancionatórias, sem as quais, nas suas palavras, a regulação pouca força terá. Encomendou duas propostas de regulação a professoras de Direito e entregou-as ao Governo. A sua preocupação declarada é a exclusividade: que a lei não exija atividade em exclusivo, porque a maioria das empresas são microempresas com outras atividades. A ANPAC pediu uma entidade fiscalizadora própria, ou um departamento específico no IMPIC, e a extensão de algumas obrigações aos condomínios autoadministrados.

O que não está decidido

• O texto final da lei, os prazos de transição e a data de entrada em vigor.
• Os valores: capital mínimo do seguro, custo do licenciamento, horas de formação.
• Quem fiscaliza: o IMPIC, um departamento dentro dele ou uma entidade nova.
• Se as contas passam a ser enviadas à Autoridade Tributária, e em que prazo.
• Se as regras se aplicam aos administradores internos, isto é, aos condóminos que administram o seu prédio sem ser por profissão. A associação das empresas do sector defende que também eles devem ter seguro de responsabilidade civil; a proposta conhecida não o fixa.

O que muda para quem administra o próprio prédio

Enquanto a nova lei não for publicada, nada. A lei em vigor continua a ser o Código Civil (artigos 1414.º a 1438.º-A), o Decreto-Lei n.º 268/94 e a Lei 8/2022. O administrador interno tem os mesmos deveres de sempre: convocar a assembleia de janeiro, prestar contas, cobrar as quotas, executar as deliberações, manter o fundo de reserva e o seguro de incêndio, emitir a declaração de dívida quando uma fração é vendida.

Se a lei vier a abranger a administração interna, as duas hipóteses mais prováveis são um seguro de responsabilidade civil, pago pelo condomínio como despesa comum, e um dever reforçado de transparência das contas. Ambas são fáceis de antecipar: um condomínio que já publica as contas aos condóminos e já tem os seguros em dia terá pouco a mudar.

O que muda para a empresa que o administra

Bastante, se a proposta passar como anunciada. Um condomínio que tem empresa pode, desde já, perguntar-lhe por escrito: tem contrato escrito connosco e onde está; tem seguro de responsabilidade civil e qual o capital; tem a situação fiscal regularizada; que formação têm as pessoas que tratam do nosso prédio. As respostas mostram se a empresa está preparada para o licenciamento, e o condomínio tem interesse em sabê-lo cedo.

O que fazer agora

1. Contrato escrito com qualquer prestador que administre ou preste serviços regulares ao condomínio.
2. Contas acessíveis a todos os condóminos, sem pedido: extratos, conta corrente, prestação de contas anual.
3. Seguro de incêndio das partes comuns e das frações em dia (artigo 1429.º).
4. Ata de todas as deliberações, comunicada aos ausentes com prova de receção.
5. Confirmar, quando a lei for publicada, o texto final no Diário da República.