Carregador de veículo elétrico no condomínio: regras, comunicação e minuta

O pedido chega quase sempre da mesma forma: um condómino comprou um carro elétrico, quer uma tomada na garagem, e a assembleia não sabe se pode dizer que não. A resposta está no Decreto-Lei n.º 93/2025, de 14 de agosto, que revogou o regime de 2010 (Decreto-Lei n.º 39/2010) e trata os pontos de carregamento em edifícios existentes no seu artigo 23.º.

O que o condómino pode fazer

• Instalar pontos de carregamento, para uso exclusivo ou partilhado, nos locais de estacionamento de um edifício existente, a expensas próprias, cumprindo os requisitos técnicos definidos em portaria (artigo 23.º, n.º 1). As regras técnicas de instalação, funcionamento e segurança dos pontos de carregamento estão hoje na Portaria n.º 128/2026/1, de 26 de março(artigos 1.º e 3.º), e a instalação é executada por técnico responsável ou entidade instaladora habilitados (artigo 4.º). A potência mínima de 3 680 VA por ponto que a mesma portaria fixa (artigo 2.º) é a exigida nas novas operações urbanísticas.
• Comunicar por escrito à administração e, quando aplicável, ao proprietário, com pelo menos 30 dias de antecedência sobre a data pretendida, sempre que a instalação seja feita ou passe numa parte comum, afeta ou não ao seu uso exclusivo (n.º 2). Numa garagem coletiva é quase sempre o caso.

Quando o condomínio se pode opor

A decisão tem de ser tomada no prazo máximo de 30 dias após a comunicação, por maioria simples do valor total do prédio, ficar em ata e ser comunicada por escrito aos ausentes no prazo de 15 dias, fundamentada quando negativa (n.ºs 4 e 5). A oposição só é admitida nestes casos (n.º 3):

• o condomínio instala, no prazo de 90 dias, pontos de carregamento para uso partilhado que assegurem os mesmos serviços, a mesma tecnologia e as necessidades de todos os potenciais utilizadores;
• o edifício já dispõe de um ponto de carregamento partilhado nessas condições;
• a instalação põe comprovadamente em risco a segurança de pessoas ou bens, conforme parecer técnico entregue à administração;
• a instalação dificulta a circulação nas vias comuns de acesso;
• deixa de estar assegurado, nos espaços comuns, o cumprimento das normas de acessibilidades do Decreto-Lei n.º 163/2006.

"Não gostamos da ideia" ou "a garagem fica diferente" não estão entre os fundamentos da lei.

Carregador individual não é inovação; infraestrutura coletiva é

O carregador que um condómino instala para si, pago por si, segue o artigo 23.º e não depende de aprovação da assembleia. Já uma infraestrutura coletiva (calha, quadro e contadores para todos os lugares, paga pelo condomínio) acrescenta algo que o prédio não tinha, o que em regra a coloca nas inovações do artigo 1425.º, n.º 1, do Código Civil: maioria dos condóminos que represente dois terços do valor total do prédio. Muitas assembleias escolhem esta via para evitar várias instalações diferentes na mesma garagem. Não confunda com os painéis solares: a Lei n.º 29/2026 baixou para maioria simples dos condóminos apenas a instalação de unidades de produção para autoconsumo (n.º 3 do artigo 1425.º).

O consumo: o problema que a lei não resolve

A lei diz quem paga a instalação; não diz como se mede e fatura a eletricidade. Sem regra, o consumo cai nas partes comuns e é pago por todos pela permilagem. Fixe uma de duas soluções em assembleia:

1. Ligação ao quadro da fração. O consumo entra na fatura do próprio condómino. Nada a faturar pelo condomínio. É a solução a preferir quando a distância e a potência o permitem.
2. Ligação às partes comuns com contador dedicado. Um contador certificado (MID) por carregador, leitura mensal, e um preço por kWh igual ao custo marginal da fatura do condomínio, com o IVA aplicável a esse consumo. Quem paga é o utilizador, através de uma nota de débito mensal cobrada com a quota. O acréscimo de potência contratada, se existir, fica a cargo de quem o provocou.

Minuta de deliberação para a ata

PONTO __: Pontos de carregamento de veículos elétricos nas partes
comuns (artigo 23.º do Decreto-Lei n.º 93/2025; regras técnicas da
Portaria n.º 128/2026/1)

A assembleia deliberou, por [maioria dos votos dos condóminos
presentes / unanimidade dos presentes], aprovar as seguintes regras
para a instalação e utilização de pontos de carregamento de
veículos elétricos:

1. Comunicação. O condómino que pretenda instalar um ponto de
   carregamento comunica-o por escrito ao administrador com, pelo
   menos, 30 dias de antecedência, indicando o lugar de
   estacionamento, o traçado da ligação, a potência e o instalador.

2. Instalação. A instalação é feita a expensas do condómino
   interessado, por técnico responsável ou entidade instaladora
   habilitados, nos termos do artigo 4.º da Portaria n.º 128/2026/1,
   com entrega ao administrador de cópia da documentação da
   instalação. O condómino é
   responsável por todos os danos causados nas partes comuns pela
   instalação, utilização ou remoção do equipamento.

3. Ligação preferencial. Sempre que tecnicamente possível, o ponto
   de carregamento é ligado ao quadro elétrico da fração do
   interessado, correndo o consumo pela sua fatura de eletricidade.

4. Ligação às partes comuns. Quando a ligação ao quadro da fração
   não seja possível, o ponto de carregamento é ligado à
   instalação das partes comuns através de contador individual
   certificado (MID), instalado a expensas do interessado, e o
   consumo é reembolsado ao condomínio nos seguintes termos:
   a) o administrador faz a leitura mensal do contador;
   b) o preço por kWh corresponde ao custo marginal do kWh na
      fatura de eletricidade do condomínio do mesmo período, com o
      IVA aplicável a esse consumo, de modo a que o custo seja
      neutro para os restantes condóminos;
   c) o valor é emitido em nota de débito mensal e pago com a quota
      do mês seguinte, aplicando-se em caso de atraso as regras das
      quotas em mora;
   d) se a instalação exigir aumento da potência contratada do
      condomínio, o acréscimo do custo fixo da potência é suportado
      integralmente pelo condómino utilizador, ou repartido entre os
      utilizadores quando sejam vários.

5. Oposição. A oposição a uma instalação comunicada só pode
   fundar-se nos casos previstos no n.º 3 do artigo 23.º do
   Decreto-Lei n.º 93/2025, é aprovada por maioria simples do valor
   total do prédio no prazo de 30 dias após a comunicação, fica
   registada em ata e é comunicada por escrito, com fundamento, aos
   condóminos ausentes no prazo de 15 dias.

6. Remoção. Na alienação da fração, o equipamento pode ser
   transmitido ao adquirente ou removido, repondo o condómino as
   partes comuns no estado anterior.

Votação: ____ ‰ a favor, ____ ‰ contra, ____ ‰ abstenções.

Antes de a assembleia começar

Peça ao condómino interessado o esquema da ligação e o nome do instalador, e à empresa de eletricidade a potência contratada e o consumo médio das partes comuns. Com esses dados na mesa, a deliberação faz-se numa só assembleia.